回头看，政府和房地产商在那一轮基建和房地产投资热潮中都过于冲动了，产生了集体误判。可对这里的居民，白菜价的楼价未必不是好事。这里的年轻人，毕业后不久纷纷开始买房，置业压力远低于“北上广”等大城市。

2010年7月7日，在上海到南京的高铁上，小乘客们兴高采烈地看着车外的景色

　　试错

　　开往烟台的列车检票上车的空当，乘务员站在车门口迎接旅客上车，他有些无聊，于是聊起了对本行业的种种不满。第一条是春节前退票规则不应该改，新规则太迁就乘客了，很多本来很紧张的车次坐不满。他的解释看似有道理：国人归乡心切，绝不肯担着哪怕一点回不了家的风险，提前都会锁定旅行工具。而铁路的退票成本从20%一下子降低到5%，成了各种交通工具中放弃成本最低的，故而几乎所有的人都会优先损失退票费来取舍回乡的方法。铁路部门为方便乘客，退票时限又宽限到临开车前24小时，结果是开车前一天出现了大量的退票。这些本来最紧张的票源，却因为返乡者集体性的“锁票”行为找不到买主。

　　看来，这次票务改革是个试错的过程。

　　这个国家如同一架复杂而庞大的机器，其零件之多样，数量和体量之大，各部门关系之复杂，各部分利益关系之盘根错节，恐怕全世界都很难找出第二个。之所以这样说，除了幅员广阔、地形复杂和人员众多的因素，还因为这里很多部门“双轨”运行。这位乘务员所服务的铁路，与航空和公路运输一起承担着把全国人民送回家过年的繁重任务，可受到抱怨的却只有铁路一家，他很容易产生不满情绪。当然他的不满还主要集中在本领域。他所在的行业这些年跳跃式发展，投资挤占了本可能给职工增加的收入和福利。铁路历经六次提速，现在又有了网络化的高铁，可职工的收入还是明显低于它的直接竞争对手航空和公路运输。

　　高速公路之暴利，而暴利的原因显然是一个普通铁路职工内心难以平衡的。我们知道，高速公路实际上是一个亏损和暴利并存的行业。全国高速公路里程8万公里，发展飞速，上市公司中有19家高速路。从公开数据看，这些公司的销售毛利率高得惊人：其中，50%的毛利率常见，60%、70%甚至80%以上也能见到。且不说2012年开始因节假日免费因素其盈利能力可能下降，超过一半的毛利率早已经使得高速路超过了房地产业，直追“飞天茅台”了。并且，这种惊人的毛利率还是可持续性增长，如重庆路桥的毛利率2009～2011年连续3年超过80%，逼近90%，毫不受宏观经济的周期性因素影响，可谓旱涝保收。那么，这种令人羡慕的赚钱能力，是否来自经营者的智慧和员工辛苦的劳作？显然不是，这纯粹来自地方政府的“财技”。铁路工人除了怨恨前部长刘志军的“跨越式发展”，当然会对别人偷走了政策福利又怨又恨。

　　地方政府的财技是这样的。拿北京做例子，北京高速公路2010年还贷20.6亿元，其中贷款本金只有0.5亿元，偿还利息却高达20.1亿元。这几乎就是一位想要逃债的人给出的比例。高速公路真的收不抵支吗？北京市首条收费公路，京石高速总造价10.15亿元，至2004年12月，已累计收费17亿余元，偿还贷款等款项后剩余近6亿元。但早在1999年12月，该公路经营权被授予首发公司，经营期限30年，至2029年。这样，北京段总收费期限达到42年，累计可收93亿元。政府还贷收费公路，在收费几年后被转给某个公司，性质一转换，贷款可以赖着了，钱却可以大收特收，银行的钱就这样被巧妙地转到地方政府的口袋里。当然经手人，也就是高速公路的管理层和员工也都有份了。

　　改革30年，民众都享受到了制度变迁创造出的巨大社会财富，可享受到的多寡，却相当大程度上受制于政策，非个人努力所能左右。追根溯源，这和“摸着石头过河”的渐进式改革有关。渐进式改变，规则本来不明晰，政策制定者因而有着大胆尝试的空间，而这些空间很多时候不能不带有政策制定者的利益倾向。30年下来，不只是交通运输部门的利益流向利益集团，教育、医疗和环境等各种资源都在向着部分人集中。当然，更多的惠及大众的政策也出现了，这次的火车退票新规就是在大众的频繁压力下更改的。但任何政策的制定和调试，在这样一座庞大且复杂的机器内部都有可能被一部分人利用，变成他人的噩梦。这只是一个小的例子而已。所以说，“不争论”和“摸着石头过河”的做法的确是一种高超的智慧，得以使改革开放避开顽固思想的阻力，可长久实行后，缺乏监管的情况下自我调节机制失灵，也可能带来积重难返的后果。

　　白菜价老家

　　铁路人当然也会坚守自己的利益，也会为自身的利益诉求而主动出击。他们虽然不拥有铁路网络和周边的土地，却代全国人民管理着这笔庞大的资产。故而房价使普通居民“压力山大”的今天，铁路行业的住房条件备受艳羡。可在这列由淄博车务段运营的列车上，列车员们还没有分享到资产监管者的喜悦。原因是淄博在山东还得算三线城市，这里铁路系统的集资盖房，先从济南、青岛这样的一线城市开始，随后才是烟台这样的二线城市，他们则排在了最后面。不过，这位列车员对房价却是满意的，原因是10年前就“狠下心”花2000元/ 平方米买了套房子，而现在，即便是淄博郊区的房价也涨到了7000元，比市区还贵了。至于为什么郊区的房价高过市区，原因是市政府搬迁，新区成了新的市中心了。

　　一个铁路系统之中还分三六九等的等级，这个是外行不容易想到的，但以全国而言，资源的确是由下而上地集中，这种过程一直在进行着，虽然国家战略开发西部、新农村建设以及城镇化等提法不断出现，资本仍在向一线城市集中，这从房价上便直观地表现了出来。

1月26日，一些旅客在北京站退票窗口办理退票业务。退票成本降低后退票人数猛增，并出现空座率升高现象

　　趁着过年网友探亲返乡的契机，新浪乐居发起的全国网友晒老家房价活动，从几千份回馈中，新浪选取40个三、四线城市的房价，参照当地城镇居民人均年可支配收入，计算房价收入比。计算的结果是一张“全国最白菜价老家房价”和“全国最苦逼老家房价”。火车前行，淄博向东的下一站便是“风筝之乡”潍坊，这里的房屋均价4500元/平方米，住房收入比为6.0，在全国白菜价买房的老家中排名第六。用6年甚至更短时间的收入买一套承载安生立命理念的住宅，这本是“中国梦”的基础部分，却只有在三、四线城市才能实现了。

　　同样是三、四线城市，也有很多“苦逼”老家。温州排名第一，其2万元的均价使得当地人要花费17年的收入。在这一排行榜中，房价高的地方要么是炒房者的大本营，要么是外地人趋之若鹜的“桃花源”，如大理的房价突破了1万元，当地人15年才买得起房子。但三、四线城市确实有些房价高可收入低的奇葩，甘肃天水以16年的房价收入比位居“苦逼”第二，这就令人疑窦丛生了。不过也有看似合理的解释，天水地处偏远，地下矿产资源也不丰富，可周边县市却是矿老板聚集的地方，那些地方的矿老板破坏了自己家乡的环境，于是有了到附近呼吸新鲜空气的需求。天水气候环境好，水资源较为充足，无工业污染，是周边县市人群青睐之地，尤其受到定西市和陇南市两个地区居民的追捧。外地人抬高了城市住房价格的情况，最极端的例子来自三亚，那里住房均价2.7万元，住房收入比高达35倍。一个人劳作一辈子也无法安身立命，其每天工作时的焦虑程度可想而知，也难怪每年旅游旺季三亚的宰客欺诈事件频频发生。而一个旅游天堂，如果没有了当地人热情有礼的软环境支持，是难以长久吸引游客的。

　　看着这样一张老家房价图，让人不免心生回乡置业的冲动，实际上这也正是今年春节房地产市场的一大特色。老家房价低，该感谢人群向大城市流动的趋势，还是那里的土地资源不紧张？其实都不尽然，而是地方政府的一个“判断失误”，让房价日趋紧迫的时候给了三、四线城市居民喘息的机会。两年前“北上广深”等全国一线城市率先限购，随后二线城市加入其中，全国先后50余个城市限购，那些没有限制的三、四线城市判断房地产市场将出现购买力的挤出效应，纷纷大批量推地。而房地产企业也同时出现了判断失误，在三线城市投入巨资。两年过去了，当年蜂拥入市的土地已经变为真实的楼盘，建筑封顶了。

　　列车的终点站是烟台，在这个以人均GDP而言堪与“北上广”比肩的城市，房价却只是一线城市的零头，不足万元/平方米。确切地说，如果不是海景房，市中心的房价只有8000元/平方米；并且，即使这样的房价还是受到了大城市的感染，居民惜售心理催涨了一成之后的房价。而新房的房价非但没有比二手房高，有的还要略低，地产商都在靠各式各样的优惠吸引客源。烟台街头很少看到二手房门店，原因估计是新房多得还卖不过来。并且城市可供开发的土地仍多，新盘全城区都有，和老房子相比并不缺乏区位上的优越性。那些高高耸立起来，却因冬天季节性缘故没有做外立面的水泥框架在城市中随处可见，并且相对于上一轮城市发展盖起来的老楼房，这一波新建房屋都是30层左右的高度，在烟台的城市景观中遍布这样高耸的建筑。

　　老烟台的城市布局本来以芝罘岛边的海港为中心，沿着一条入海的河流纵深发展。自从改革开放后，烟台成为首批沿海开放型城市，这个城市的动力便沿着漫长的海岸线向两翼延伸了。最早成立的是位于西部海岸线的开发区，后来是向东部扩张，后起之秀莱山区顺理成章地成为城市的中心。代表着政府对城市规划的倾向性，市政府也搬了过来。昔日长满荒草和松林的海岸线上，烟台会展中心、体育公园、博物馆和电视台等城市新地标使这个城市透露出现代气息，甚至有住宅项目的楼盘全身披挂上玻璃幕墙，和写字楼无异。这样的楼盘要价1.5万元/平方米，打折力度是全款九五折。

　　烟台城市在东移的过程中一路向东，莱山区之外又新设了高新区。高新区的规划出台恰逢全球经济危机后政府开始以“4万亿”推动产业振兴，一轮房地产投资高潮在烟台兴起。在烟台这个地级城市，万科、保利、金地、龙湖等地产巨头齐聚，都是在那一轮拿地高潮开始涉足。大房企的到来，使这里的楼盘品质提升，出租车司机对这里的新房子赞不绝口，“德国的卫浴设备、日本的壁纸，连地暖都有”。不过这样的楼盘物业费却高出了本地开发商的一倍以上。但楼价却并不比本地开发商来得贵。去年8月，万科在烟台的地产项目一下子降价了20%，引起先期购房者的抗议。大开发商的经营方式本来以快进快出为主，却不料一下子扎堆进来，又同时推出楼盘，不得不打起了价格战。新年过后，和全国楼市的初春景象不同，这里仍是一副供给过剩的景象。在大学聚集区，市政府的不远处，长龙一般体量巨大的购物中心静卧在新老街道之间，被铁皮围合的棚户小店反而吸引着客流。在高新区管委会即将完工的“门”字形玻璃幕墙大楼的不远处，一家著名的地产商打出了“60万起价特价房源”的横幅。按照这个特别优惠的价格计算，房价已经降低到6700元/平方米左右，而半年前这里的均价还是8500元/平方米。售楼员悄悄告诉前来咨询的人，为了平息早期购买者的不满，他们采取的方法是附送价值1500元/平方米的装修。

　　回头看，政府和房地产商在那一轮基建和房地产投资热潮中都过于冲动了，产生了集体误判。可对这里的居民，白菜价的楼价未必不是好事。这里的年轻人，毕业后不久纷纷开始买房，置业压力远低于“北上广”等大城市。或许正是来自烟台等城市房地产开发的教训，万科总经理郁亮最近提及城市化的时候说：“城镇化绝对不是房地产化，如是的话行业就会迎来巨大灾难。”他的另一个看法则是中国应该多发展200万～500万人口的中等城市，城市再大会带来大城市病。烟台的人口刚好200万，私下里聊天，烟台的年轻人一边满足在这个城市置业不像大城市那样艰难，一边却感叹烟台之被青岛甩在后面。

　　烟台人现在一致认为，烟台的落后可以说缘于多年来定位不准，从大都市到特大城市，再到目前的区域中心城市，其间反反复复，丢失了好多机会。几经挫折，从特大城市到区域中心城市，烟台现在基本找到了自己的位置，不再虚无缥缈。可即便如此，你仍能感受到他们言谈之间对超大都市的渴望。一年中，烟台的二手房跌价将近4%，可物价却涨得年轻人只吃得起小吃和食堂了。

　　摸着石头过不了的河

　　中国的改革，自农村联产承包和价格并轨等重大政策变动后，倾向于增量改革，也就是把饼做大了，用多出的这一部分资产来重新分配，重新洗牌。所谓“增量革命”，用专业的术语就是在不损害或触动原有利益格局与制度框架的状态下，对新增的资源、收益、组织网开一面，让其采取全新的方式运作、创设。以上高速公路的例子，便是交通运输领域新生事物获得了充分的优待甚至宽容。结果是两方面的，一方面我国高速公路里程每年增加几千公里，很快就要世界第一；另一方面也滋生了利益分配不公。而铁路，尤其是原有的老旧轨道和绿皮车代表的传统铁路系统，则因为是改革开放前的存量部分，受制于固有的制度框架，在膨胀的财富世界日益缩水了。

　　增量改革还产生了其特有的路径依赖。“路径依赖”的特定含义是指人类社会中的技术演进或制度变迁均有类似于物理学中的惯性，即一旦进入某一路径，无论这条道路是“好”还是“坏”，都被惯性驱使，可能对这条路径产生依赖。一旦人们做了某种选择，就好比走上了一条不归之路，惯性的力量会使这一选择不断自我强化，并让你轻易走不出去。政府经营城市表现出的就是一种典型的路径依赖：自从分税制改革，地方政府被切断了财源，但土地出让成了地方政府的第二财政，为了多卖钱，中小城市选择多买地，大城市控制售地数量，其目的都是为了使土地利益最大化。这样自我强化的两种趋势使得大城市和中小城市房价拉开距离，而相反的趋势，即缩小城乡差距，缩小大城市与中小城镇差距的城市化目标也变得越来越困难了。

　　市场经济的本质特征便是资源向着少数大资本和有能力的人集中，穷人愈穷、富人愈富。甚至马克思“自由主义的竞争会带来严重的不平等。……富人越来越富，穷人越来越穷。……我们没有理由认为在自由主义的资本主义经济下，收入会得到公平的分配”的观点也受到萨缪尔森这样经济学家的认同。政府的职能所在，便是对自由市场带来的经济上的不平等进行调节。一个理想化的社会应该是市场经济带来效率，政府则通过税收和财政手段达到个人的相对公平。可问题是，如果政府介入了市场，并且有足够的动力和能力参与到市场的竞争，变成一个以追求盈利为目的的实体经营者，你就很难指望公平得以实现。

　　在烟台，其实在全国范围内，小产权现象都是屡禁不止的现象。一位售楼人员指着楼盘四周连片的二层小楼解释道，那些早晚都会拆掉，那些房子都是在政府征地前抢建的。烟台的城市布局特点是沿海带状延伸，这就使得它具有了颇为广阔的腹地，离开海滨高档楼盘向内陆走，离开了大地产商的地盘，则零星分布着各种小开发商建起的“经济适用”小区，有些小区当时承诺的房产证几年后也没有核准下来。或许一些楼盘就是在农村集体土地上建筑的小产权房。因为滨海城市的带状发展特点，这里的小产权比内陆城市的小产权更靠近市中心，因而更受欢迎，价格也坚挺。

　　中国的“摸着石头过河”的改革，在土地制度上尤其明显。政府垄断着城市土地的供应，农地一直在打擦边球，农村的建设用地本来用于集体村镇企业，后来改善农民生活品质的小产权房出现了，在诸如华西村那样发达的农村，超豪华的小产权酒店和公寓成为那里的地标建筑。可城市里的小产权一直得不到认可，政府却也奈何不得。几年前，成都和重庆开始了土地制度改革的试点，用城市户口和福利换取农民手中的农地和宅地，这仍然是渐进式改革的尝试，试图释放城郊土地的经济效益，同时又和农民分享这部分收益。

　　在市场机制成为经济运行主流、人口红利也将消耗殆尽的今天，制度和人口红利释放的高增长将难以延续。唯有土地制度因为城乡二元对立，留给执政者以“20万亿”的制度红利释放的想象空间。可从重庆的“地票换户口”到近期深圳农村建设用地可入市交易的新规，增量改革特有的路径依赖仍在持续，你很难看到执政者给予农民完全的土地使用权的决心。

　　其实，农民和市民同样拥有土地使用权后，所有房地产乱象均会迎刃而解：小产权房可以通过每年缴纳物业税获得大产权；城市居民的大产权则需在70年的土地租期结束后开始缴纳房产税。每个人都合法拥有他脚下的无争议土地，而政府靠收税维持这块土地的安全和秩序，为公民提供公共服务，何乐而不为。只是这样一来，政府被这个火热的房地产市场甩在一边了，又于心何甘。