在北京,不管是期房还是现房,开发商暂失楼盘定价权已是公开的秘密。在“新国五条”的调控背景下,近期关于北京市政府将实施最严商品房限价政策的消息陆续传出。
据本报记者了解,事实上,限价并非新政,北京早在2011年就通过设置期房预售红线稳定新盘价格,只不过是从近期起,其执行转向公开化和升级。
北京住建委主任杨斌上月10日公开表态限价的两条原则,一是不能明显高于上一期项目售价;二是不能高于周边二手房价。
“之前也有这么要求,但没有公开,也没相应的文件,只是口头通知,如今的公开表态,从实际效果来看,口径严很多,期房和现房涨价的空间均被围堵。”一位不愿公开姓名的开发商介绍。
“实施严格的价格管控是当前不得不采取的措施之一。”一位接近北京住建委的人士向记者表述,严格限价背后,是北京房价上涨的压力以及落地最严房价目标责任制的要求。
“最近两个月,北京房价涨幅全国居首,已经引起北京市领导不满,并要求建委等相关部门对这些数据进行解释、说明。”上述人士介绍。最新数据显示,北京4月份新房价格继3月份后,再次领涨一线城市,同比涨幅连续第二个月超过10%。
现在北京2013年趋稳的年度房价控制目标已经分解到各区县,工作不力的,将进行约谈和问责。上述接近北京住建委的人士表示,据其了解,北京市相关领导已经放话,房价控制目标直接挂钩相关负责人的“乌纱帽”。
“连成交价也卡死了”
说起自己的买房经历,杨波就一肚子怨气:“3月份说开盘,到现在还没有开。”他说的是位于通州的一个刚需项目,其中50多平米的小户型特别让他中意,全款100万元左右。
该项目宣传推200套房源,但包括杨波在内在售楼处登记的意向买家已经达500户,他担心选不到自己中意的户型、位置,不得不天天电话咨询开盘时间。
售楼处给出的解释是,预售证还未批下来,没法卖,开盘时间也不确定。
这也是北京诸多开发商普遍面临的苦恼,蓄客都准备好了,就因为拿不到预售证而无法销售。
本报记者实地走访了解,截至目前,通州、大兴、房山区域至少有5家楼盘因为涨价问题,预售证“难产”。
据悉,北京限价执行升级的时间节点是在4月。“之前预售证审批也会卡,但没有这么严,”通州一位不愿公开姓名的开发商营销总监称,现在的要求是,相比项目前一期和周边二手房,几乎是零涨幅,一点空间都不给。
“一直以来,大家都认为,当前建委限的是预售价,其实不然。”一位不愿公开姓名的北京开发商说,“如果仅限预售价,楼盘在实际成交时,还具备一定的涨价空间,北京此前预留给开发商的范围是涨价5%-10%,而现在一点空间都没有。”
记者查看北京住建委的项目公示数据库了解,一般来说,楼盘的预售价会高于实际的成交价格,有的相差5%,有的相差20%。
但4月份以后,“开发商要审批预售证时,需要给建委报两个价格,一个是预售价,一个是承诺价,”上述开发商表示,所谓承诺价就是该楼盘预计入市的价格,也就是最接近实际成交的价格,在建委的“限价”规则中,上述两个价格都要限。
“房价控制目标的关键在于交易价格的统计,而非预售价格,如果承诺价批到2万,预售价格就算批到5万也关系不大,也只能按照2万成交。”张大伟表示,通过严卡预售价和承诺价,可以说是限制楼盘在实际交易中涨价的双重保障。
“现房也要限价”
在严厉的限价政策下,经过近一个月的僵持,因涨价问题而展开的预售证博弈开始减少,部分开发商选择了妥协,陆续入市。
据网易房产数据研究中心统计,北京新房市场4月份共有13个项目获得预售证,前半月仅3个项目通过,其余10个是在17日以后批复,其中6个是在4月27、28、29日这三天集中批复。
“拖一天,就是一天的人力成本和资金成本,划不来,好不容易积累的客源也会流失,”上述通州不愿公开姓名的营销总监称,“只要不是赔本卖,就入市吧。”
但开发商们的苦恼并未就此结束。因为按照新政策,除了通过限制预售价、“承诺价”管住期房涨价之外,现房也需要接受建委的价格指导。此前开发商企图借期房转现的漏洞被围堵。
很多开发商对于现房限价表示不理解。“现房已经建成,产权已经完善属于开发商,不需要预售等相关政府参与审批的环节,价格管制,从法律来说是行不通的。”一位不愿公开姓名的开发商曾向记者抱怨说。
不过,据这位开发商说,建委也很聪明,没有明文要求限制现房涨价,“只是说,不准你现房涨价,如果涨了,将会通过后续稽查的方式找你麻烦,查你楼盘存在的其他问题。”
在前述接近北京住建委的人士看来,在当前房价连续上涨的背景下,严厉的行政性价格管控是不得不采取的措施,行政成本高,后期副作用也很明显,下一步的关键在于研究如何把商品房列入限价房管控序列。
杨斌表示,纳入限价房序列管理的范围主要是针对部分适合“夹心层”的商品房,而什么样的人具备购买资格,该类房屋再上市需满足怎样的条件,具体细则正在研究中,并将很快落地。
记者获悉,北京市建委接下来将组织开发商座谈,具体商讨将部分商品房纳入限价房管理,该如何执行。(文/纪睿坤)
闂傚倸鍊搁崐鎼佸磹妞嬪海鐭嗗〒姘e亾妤犵偞鐗犻、鏇㈡晝閳ь剛澹曢崷顓犵=濞达綀鍋傞幋婵冩瀺闁绘ê鍘栫换鍡涙煏閸繂鈧憡绂嶉幆褜娓婚柕鍫濋娴滄繄绱掔拠鑼ⅵ闁靛棔绀侀埢搴ㄥ箻閺夋垟鍋撻柨瀣ㄤ簻闁瑰搫妫楁禍鎯ь渻閵堝懘顎楃紒缁樏~蹇撁洪鍕唶闁瑰吋鐣崹濠氬矗閸曨垱鈷戦柛娑橈攻缁€鍐嫅鏉堚晝纾奸柛灞剧☉缁楁帡鏌嶉挊澶樻█濠殿喒鍋撻梺鎸庣☉鐎氼剙顕i搹顐ょ瘈闁汇垽娼ф禒锕傛煕閵娿儳鍩i柟顔炬焿椤﹀綊鏌熼鍡欑瘈妞ゃ垺鐩幃娆戔偓鐢登归獮宥嗕繆閵堝洤啸闁稿鐩幃妯衡攽鐎n偄鈧埖銇勮箛鎾跺闁绘挻鐟ч埀顒傛嚀鐎氼喗鏅跺Δ鍛惞闁搞儮鏂侀崑鎾斥枔閸喗鐏嶉梺鐟版啞婵炲﹪鐛崘顔碱潊闁靛牆鎳庣粣娑欑節閻㈤潧孝闁哥喐婢樺嵄闁哄洢鍨洪埛鎺懨归敐鍫燁棄闁告氨鎳撻埞鎴︻敊閻愵剚姣堥悗瑙勬礃缁诲牆顕i幘顔藉亹闁汇垺顔栧Σ绋库攽閻樺灚鏆╁┑顔芥綑鐓ら柕蹇嬪€曢悞鍨亜閹哄棗浜鹃梺绋匡工濞尖€崇暦濞差亜鐒洪柛鎰电厛閸ゃ倝姊洪崨濠庢畼闁稿鍋熼幏褰掓晸閻樺磭鍘撻悷婊勭矒瀹曟粓濡歌缁€濠囨煕閳╁啞缂氭い鈺佸级缁绘繃绻濋崒婊冾暫缂備讲鍋撻柛灞惧焹閺€浠嬫煟濡绲绘い蹇e亞閻ヮ亪宕滆鐢爼妫佹径鎰叆婵犻潧妫Σ瑙勭箾閹冲嘲鍟犻弨浠嬫⒔閸パ€鏋嶉柨婵嗘处椤洟鏌熼悜姗嗘當闁活厽顨嗘穱濠囶敍濮橆厽鍎撶紓浣风贰閸o綁骞冨Δ鍐╁枂闁告洦鍓涢敍姗€姊洪崨濠冪叆闁活厺绶氶幃姗€骞掑Δ浣叉嫼闂佺ǹ绻楅崑鎰板Χ閹绢喗鐓涢柛娑卞枤閻帗顨ラ悙鍙夘棦闁轰焦鍔欏畷銊╁磼濞戞瑯妫冮梺璇″枓閺呯姴螞閸愩劉妲堟俊銈呭暞瀹曠喖姊婚崒娆愮グ妞ゆ泦鍛床闁瑰濮靛畷鏌ユ煕椤愮姴鍔ょ€规挷绀侀…鍧楁嚋闂堟稑顫嶉梺鍝勬噺閹倿寮婚敐鍛傜喖宕崟顒佺槪闂備礁鎲¢幖鈺呭矗閸愵煈娼栭柧蹇曟嚀鐎垫煡鏌¢崶鈺佷粶闁冲嘲顦埞鎴︽倷閹绘帞楠囩紓浣筋嚙鐎氼噣宕氶幒妤€閱囬柍鍨涙櫅娴滈箖鏌ㄥ┑鍡涱€楅柡瀣枛閺屾稓鈧絽澧庣粔顕€鏌$仦鍓ф创濠碉紕鍏橀獮瀣攽閸パ勵仩闂備焦鍓氭禍鐐哄极鐠囧樊娼栭柧蹇撴贡绾惧吋淇婇姘辨癁婵☆偁鍔戝铏圭矙閹稿孩宕抽梺杞版祰椤曆囶敋閿濆鏁冮柕蹇婃櫅閹垿姊洪崨濠佺繁闁搞劌宕埢鎾诲即閵忊檧鎷洪梺鍛婄☉閿曘倖鎱ㄩ崼銉︾厱閹肩补鈧櫕姣愰梺宕囩帛閹瑰洤顕f繝姘ㄩ柨鏃囶潐鐎氬ジ姊绘担鍛婂暈缂佸鍨块弫鍐Ψ瑜忛惌鍡涙煃瑜滈崜鐔奉潖濞差亝顥堟繛鎴炵懃椤︹晝鈧厜鍋撻柨婵嗙墛绾爼鏌涢幒鎾虫诞妞ゃ垺锕㈡慨鈧柣妯碱暜缁卞弶绻濋悽闈涒枅婵炰匠鍛亾濮橀棿绨婚弫鍫熶繆閵堝懏鍣洪柍閿嬪灴閺岋綁鎮㈢粙娆炬婵炲濮伴崹浠嬪箖濡も偓椤繈鎮℃惔銏壕濠电姰鍨奸~澶娒洪悢鐓庢瀬闁瑰墽绮弲鎼佹煥閻曞倹瀚�闂傚倸鍊搁崐鎼佸磹閻戣姤鍤勯柛鎾茬閸ㄦ繃銇勯弽顐粶缂佲偓婢跺绻嗛柕鍫濇噺閸e湱绱掗悩闈涒枅闁哄瞼鍠栭獮鎴﹀箛闂堟稒顔勯梻浣告啞娣囨椽锝炴径鎰﹂柛鏇ㄥ灠缁秹鏌涢妷顔句虎闁规崘绉悷鎵虫敠闁割煈鍠掗崑鎾诲冀椤愶絽搴婂┑鐐村灟閸ㄥ湱绮婚敐澶嬬厽闊洦姊归妵鐔访瑰⿰鍕煉妞ゃ垺宀搁弫鎰緞婵犲嫷鍞撮梻浣稿悑娴滀粙宕曟潏銊ь浄妞ゆ牜鍋為埛鎴︽煙閼测晛浠滈柛鏂诲€濋弻娑滅疀閺傚棭浜垾鏍ㄧ節閸ヨ埖鏅梺閫炲苯澧寸€殿喛顕ч埥澶娾枎閹邦剙濡虫俊鐐€栭悧妤冪矙閹达富鏁傞柨鐕傛嫹