新浪尚品

　　别墅禁地令推行后，别墅用地日益稀缺。但是上海作为高端人才聚集的一线城市，未来高端住宅需求仍将保持旺盛。

今年项目新增面积最大的为闵行马桥和记黄埔的御涛苑

　　别墅禁地令推行后，别墅用地日益稀缺。上海作为高端人才聚集的一线城市，未来高端住宅需求仍将保持旺盛。楼市专评网主编黄志坚预判，未来随着调控的日益精准化，与普通百姓置业无关的高端别墅市场必将完全市场化，由供求关系决定其价格走势。

　　据统计，上海年内售价在5万元/平方米的高端纯别墅成交项目已有17个，和记黄埔位于浦东花木的四季雅苑和位于闵行马桥的御涛苑分列成交榜单的第一名和第三名，表现出名企开发的项目有很大的市场吸引力。

　　佑威房地产研究中心联合楼市专评网报告显示，2005年至今，上海成交均价突破5万元/平方米的纯别墅社区共有49个，合计成交面积为41.85万平方米。而今年截至11月7日，纯别墅社区合计已成交了13.07万平方米(372套)，占近六年全市成交总量的31.23%。

　　2010年，上海报价在5万元/平方米以上的纯别墅社区仅有12个项目有新增供应，合计供应面积为13.82万平方米，套数为365套，其供应面积不足全市别墅供应总面积的一成，仅为全市商品住宅供应面积的1.64%。从套数上看，仅为全市别墅供应套数的5.45%，全市商品住宅供应套数的0.77%，显现出高端别墅确属小众产品，其价格也非普通民众所能承受。

　　从项目新增面积上看，今年项目新增面积最大的为闵行马桥和记黄埔的御涛苑，新增了21227万平方米(83套)。但由于该区域云集众多大牌开发商，包括绿城、星河湾等，布满森林、湖泊、园林、湿地、河流，项目都具备超低的容积率，堪称世界级的低密度豪宅区，所以项目去化速度相当快，这大概也是御涛苑在成交榜上能排名第三的主要原因之一。

　　从项目可售面积上看，价格超过5万元/平方米的高端别墅总的可售面积为18.55万平方米(415套)，可售量不大。可售面积排名第一的是位于松江佘山板块的上海紫园，可售面积为2.89万平方米(55套)，是上海最著名的别墅之一，上海第一座亿元别墅即出于此。

　　从项目分布的板块看，排行前五名的可售量为15.95万平方米，占总量的85.98%， 前两名的可售量占总量的63.34%，表现出高端别墅的所在地相对比较集中。

　　分析人士认为，基于上海的国际大都市地位，必然会出现与其城市地位相匹配的高端住宅产品，这种产品也必然是小众的和稀缺的。这类产品因其高价、高品质的特性，注定与民生无关，所以政策调控对其影响不大。楼市专评网主编黄志坚预判，未来调控一定会越来越精准，与普通百姓置业无关的高端物业市场必将完全市场化，由供求关系决定其价格走势。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，从2006年开始，纯别墅用地就已经停批，管理层也屡次强调土地使用效率，因此未来纯别墅产品供应也将越来越少，尤其是上海这类寸土寸金的国际大都市，纯别墅社区在一手房市场更是卖一套少一套，直至消失。在楼市调控为主基调的2010年，上海高端纯别墅社区依旧需求旺盛，并且全市高端纯别墅产品新增供应几乎与成交量相当，足以表明调控对稀缺性产品影响相对较小。