酒店地产的非理性繁荣

　　导语：2009年5月，中国的酒店早已从奥运狂欢盛宴中走出。受大洋彼岸经济危机等多方因素的影响，酒店生意清冷了许多。在经济危机和供应过量的双重影响下，中国酒店业在这个春夏之交的时节迎来了一个尴尬的局面。部分进入豪华酒店业的地产商，也面临忍痛转让的决定。

　　美国总统布什喜欢北京烤鸭，喜欢很多具有中国元素的小玩意儿。作为奥运会期间布什在北京的“家”，北京金茂威斯汀大饭店曾为接待布什做足了文章。

　　金茂集团投资管理部总经理张志超回忆9个月前接待布什的细节时，仍流露出些许自豪的表情。彼时，金茂威斯汀酒店刚刚开业两个月，布什家族是其接待的所有客人中最有名气的。

　　2009年5月，中国的酒店早已从奥运狂欢盛宴中走出。受大洋彼岸经济危机等多方因素的影响，酒店生意清冷了许多。

　　目前金茂威斯汀入住率差强人意地维持在平均40%-50%左右，虽然比其他一些豪华酒店高，张志超对此并不满意。

　　“说酒店业处于全行业的亏损状态一点也不夸张。”张志超说。一个严峻的事实是：由于日常经营产生的现金已不能满足酒店自身营运的需要，更多国际豪华酒店的业主将不得不依据其和国际酒店管理公司签订的《管理合同》，向营运中的酒店补充营运资金，借以保持酒店在国际酒店管理公司认为合理的状态下运营。

　　在经济危机和供应过量的双重影响下，中国酒店业在这个春夏之交的时节迎来了一个尴尬的局面。部分进入豪华酒店业的地产商，也面临忍痛转让的决定。

　　“骇人”的数据

　　在华尔街流传着这样一句话： 危机是一头凶暴的恐龙，总是比我们想象的来得要慢，但是其势头往往来得比我们想象的要猛烈得多。现实有时比预期还糟糕。

　　10%的出租率！

　　这是任何酒店难以想象和接受的，但2008年这个数字在许多酒店的报表上每月都出现。进入2009年，这样的数字已在更多的酒店报表上出现。令酒店管理者们头疼的是，一个季度前制定的业务计划，一个季度后却发现难以完成。

　　一位不愿透露姓名的国企高管向本报记者讲述了奥运会前的经历：奥运会前，绝大多数酒店都不愿意和奥组委签约。奥组委虽然能带来充足的客源，但会限定价格。业主们认为这无法最大限度的实现盈利。奥运会开始后，酒店业主们才发现，幸亏当时和奥组委签约。受金融危机影响，入境散客大大减少，奥运期间那些没签约的五星级酒店，有些入住率仅为30%左右，和业主们的预期相去甚远。

　　奥运会更像是一个转折点。奥运会后，酒店经营状况更为糟糕。中粮集团酒店事业部副总经理陈敏认为北京酒店“空置率”正处于历史高位。“2007年、2008年开业的酒店是历史年份的一倍有余。目前的存量足够三年间消化。”陈敏说。统计显示，去年在北京有126家酒店开业，增加客房2.9万间。

　　为了吸引顾客，不少酒店开始促销。较为有代表性的例子是东莞现象。虽然标准房挂牌价大部分在1000元以上，但折后标准间价格在200～800多元之间不等，其中银城酒店豪华单人房折后只需330元，樟木头三正半山酒店348元，素来是东莞五星级酒店风向标的厚街喜来登酒店标准间也推出五折低价，未签约客户830元。

　　自1996年至今，东莞星级酒店业就以其独特形式创造了中国酒店业发展史上独特的“东莞现象”，一个仅有2645平方公里、由33个镇组成的城市，却集中了高达250亿元酒店业投资，形成了中国最集中、条件最好、规模最大的酒店产业集群，五星级酒店数量仅次于北京和上海。

　　在这场“萧条”中，不仅仅是东莞，几乎全国各地的酒店都不约而同的调低了价格。“总得有一些调整，来吸引客户。”张志超说。

　　建设容易养却难

　　许多开发商在开发地产的同时，不仅开发商业物业，也同时开发酒店。陈敏解释说，酒店和商业物业其实是完全不同的两个行业，复杂许多。面对不同的客户，对经济周期周期的敏感度不同。一个五星级酒店房间和服务人员的比例在1比1.5。和同等面积大小的写字楼和商铺相比，酒店单位面积的收入更高，但相比其高运营成本，平摊下来的回报率和商铺、写字楼相差不多。相比投资商铺和写字楼，一所同样面积的酒店，投资额几乎高于前二者的两倍。也许一栋写字楼可以凭借较好的地段获得长期的租约，而一家酒店却很可能因为细节的服务失去一个客人。

　　前述国企高管回忆说，1995年以前，酒店的投资回报率非常好。不仅建材成本较低，土地使用政策也有优惠，利用外资也非常容易。而2000年以后，酒店投资略显盲目。在北京，很多业主都是瞄着奥运会做酒店。

　　同样的故事还重复发生在上海和广州。上海即将召开的世博会和广州即将召开的亚运会，是不少酒店业主们的重要建设动力。“为了一个展会而做酒店，实在太过于盲目了，奥运会就是很好的教训。”陈敏说。

　　沿海地产集团董事长助理张鸣向记者讲述了开发商的遭遇。许多地产商建酒店是不得已而为之，因为当地政府要求该项目必须配建酒店。目前二、三线城市对此热情更高，希望引进有实力的开发商修建高档酒店，提升城市形象。作为招商引资的优惠条件，可能会附赠一些土地让开发商做住宅。也有一些开发商建酒店是出于提升该地块住宅价格的目的。如果住宅销售情况良好，也许开发商会放弃建酒店。建酒店容易，养酒店却颇费功夫。

　　陈敏也提到，2005年-2007年间，有很多开发商因为房地产销售良好，手握大量资金，认为酒店业回报率较高，而进入酒店业。很多时候，业主们很困惑，为何建之前做市场研究时，发现酒店数量并不过剩，建成之后却“没人住”。“很多业主们都没有管理和开发酒店的经验，不够专业，无法迎合市场需求。”陈敏解释说。

　　一些业主已心生离意，部分知名地产商前两年为了增加经营型物业而加大了酒店的开发和持有比例，但如今已传出被迫将多个酒店项目转让的消息。

　　过剩的结果是收购兼并

　　在这一轮酒店投资热潮中，有地方政府推动的因素，也有冒进的投资者身影。

　　从业主的角度来说，陈敏认为，酒店建设应该遵循市场规律，减少人为因素。由市场来判定，究竟是需要怎样的酒店。同时，作为行业协会，应该提供更多及时、全面的酒店业的发展信息。政府应该予以更多的投资引导。“一个地区酒店数量是否过剩，问题严重到什么程度？而不是一个冷冰冰的数据。”他说。

　　酒店行业协会组织仍有待完善中。天狮集团副总裁李华生不久在中国酒店业主联盟成立大会上表示，目前我国拥有星级酒店15000多家，正在以飞快的发展速度成为酒店开发强国，但与此同时伴随而来的是酒店经营和酒店品牌等种种问题，尤其需要行业关注。在这样的背景下，为酒店业主搭建联盟平台十分必要。

　　中国旅游研究院副院长戴斌也认为，地方政府应该加强信息公开和窗口指导。旅游部门和规划部门应该建立协调机制，但现实当中，沟通起来很难。中国的酒店投资走入误区的标志是，数量结构的不合理。从高端到低端酒店，数量应呈现金字塔结构，而现状却恰恰相反。“业主一厢情愿的追求高端和豪华，而与市场需求的结构并不匹配。产业结构升级离不开市场的基本面。”戴斌说。

　　戴斌认为，酒店业面临着产能过剩的局面。酒店业主不要盲目的拔高酒店建造标准，不一定需要引进国外知名管理品牌。国际高端需求下降很快，而国内旅游呈现较高速度的增长，经济型酒店依然保持较高的出租率，应该多发展大众旅游的产品。

　　“目前的过剩局面，很难用好坏来形容。”万豪国际集团酒店业务发展中国地区副总裁林聪对本报记者说。也许对于地方政府来说，一个酒店的运营意味着解决当地很多人的就业问题。而从更长周期来看，过剩也是优胜劣汰的必然过程。

　　酒店阶段性的过剩，令酒店业必将迎来整合时期。“如果现金充裕，看好中国酒店的未来，明白酒店资产的收益特点，目前正是一个构建优质酒店资产组合的良机，以收购兼并为主要形式的产业整合将给中国酒店的未来注入活力 。”林聪说。