解读房产救市另类样本:上海徐汇弃吃地产饭(4)

　　周坚告诉记者一个数字，一个小小的上海中学国际部，一年产值是2亿元人民币，在这里就读的是来自五湖四海的外国学生。他还透露一个有趣的现象，很多外国人来到徐汇区学习日语，原因是费用要远远比在日本少得多。教育培训业的蓬勃发展是徐汇区现代服务业兴起的一个标志。

　　2005年以前，徐汇区没有一家跨国公司总部，如今徐汇区以跨国公司地区总部、投资公司、研发中心为特征的“总部经济”数量已在9个中心城区中名列第一。今年上半年，徐汇区跨国公司地区总部和投资公司的税收额比2005年增长了32倍。事实上，徐汇现代服务业成为第一支柱产业也符合上海的城市规划要求，即把工业逐步移到郊区，把服务业放到中心城区。

　　余正湖介绍说，未来8年，徐汇区将建设500万平方米办公楼宇，最近3年至少保持每年30万平方米的速度推进，将徐汇区造成全上海办公楼最多的中心城区。目前一个繁华无比的徐家汇商圈的楼宇面积不过60多万平方米，这就意味着要再造8个徐家汇，问题是，这个发展规模是否具有预见性？人们应该记住的教训是，在1980年代日本快速发展中，东京等城市建造了过多的办公大楼，超出了实际需求，泡沫经济破灭后，这些大楼在很多年里都无人问津。

　　胡怡建便向记者指出，2004年以来上海的工商业发展其实不是很快，但餐饮、宾馆、办公楼、会展、旅游等服务业发展得比较快，产业发展不尽协调，而目前金融海啸之下，国外的汽车制造、航运服务、高档消费品都受到了影响，一些跨国公司、大公司承受不了楼宇租金，高档楼宇里很多外资公司都撤走了。

　　也就是说，徐汇区的“办公室经济”应该防范异化成为“楼宇经济”的风险——靠开发楼宇拉动增长，成为改头换面的“地产经济”——“这是暂时性的，危险的经济过热”，很可能重蹈东京泡沫经济的覆辙。那样只会填满建筑公司的腰包，而国民福祉却未有增进，社会财富被套牢在水泥森林之中。

　　经济适用房重回沪上

　　在2004年启动的新一轮规划中，除了预留公共服务设施用地和高新技术产业为龙头的工业用地外，大部分土地都规划为“商业用地”，即向现代服务业载体——楼宇和都市型园区的建设倾斜。本轮规划中没有新增房地产建设用地(包括经济适用房建设用地)，不仅如此，徐汇区还多次动员原来已经批出去的商品房用地改建楼宇。

　　然而规划经常跟不上变化。2007年8月，国务院公布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确了廉租住房和经济适用房作为保障性住房是政府的责任，并提出具体的指标、要求和计划。一声令下，经济适用房制度重返上海，指标分配到各区县政府，就是要落实经济适用房用地规划。

　　据悉，很多区县政府不得不把原来规划为公共绿地、公共服务设施用地改为经济适用房用地——这是一种损害公共利益的做法，以牺牲生活品质为代价，依然固守“地产经济”模式，舍不得也不愿意拿出商品房用地规划来建设经济适用房。此时，已经弃吃“地产饭”的徐汇区态度明确，徐汇区规划局局长夏颖秋告诉记者，徐汇区直接把商业用地改为经济适用房用地，最早上报到上海市政府的第一批9块经济适用房用地中，徐汇区就有3块。

　　在产业结构和税收结构上，徐汇区越来越少地依赖房地产，于是变得相对超脱了。

　　在规划中，夏颖秋和房地局、城建委的同事协商后，坚持了这样的原则：小户型，但控制容积率，并保证公共服务设施配套用地。她说：“如果容积率高以后，容量太高，居民太集中了，又形成一个新的贫民窟，不行的。还有公共设施配套一定到位，不能因为现在土地紧张，房源缺了，就各个方面配套都不在乎。就是仅有的这些土地里面，还是要考虑幼儿园，考虑居委会办公用房，考虑居民活动室。老百姓家里已经很小了，有的甚至没有客厅，一定要有一个室外的公共活动空间。”

　　当年吃“地产饭”畸形发展的后遗症，她还在处理，她可不想再制造遗留问题。如今，夏颖秋有一个担忧，为了刺激经济，中央和地方政府都投巨资上大项目，这样一些原来没有计划要上的项目也要上了，那么最近几年花那么大心血编制的控制性详细规划，还管不管用，还要不要遵守？因为，这关系到一个区域的可持续发展和健康发展。

　　“城市让生活更美好”，至少，徐汇发展模式的调整，让人们对上海世博会的这句响亮口号，增加了些许信心。