解读房产救市另类样本:上海徐汇弃吃地产饭(3)

　　在徐汇区经济委员会主任余正湖看来，这个意识的转变很自然：“初期房地产对城市发展有好处，我们也比较穷，搞土地批租很时兴的，带来的成效也非常明显，但是随着土地资源的紧缺——土地资源会用光的啊，房地产更多是一次性的买卖，你不可能每年都有同样的房屋开发量，特别是中心城区的土地资源很快就会走到尽头的。房子卖完了，还干什么？”这实际上隐含了一个逻辑，土地资源越来越稀缺，房地产还必须高价，不然财政收入就缺乏回报。余正湖并没有否认这点：“那当然，稀缺嘛，不高价也不行。”也就是说，如果不改变既有的发展模式，地方政府就很难克制“推高房价”的利益驱动。

　　这个利益逻辑是，“内地吸取了香港的做法，实行土地拍卖招标，它和房价存在着背靠式的关系，房价的提高才能有土地价格的提高，土地价格提高又使房价的成本上升，这样就使土地、房价、地方财政收入之间利益关系捆在一起。这可能也是地方政府热衷于搞房地产开发，稳定房价，在稳定中推升地价，来增加地方的非税收入的一个重要途径。”胡怡建说。

　　采访中，记者听到一则区委书记茅明贵“二进京”的故事——2005年，位于徐汇漕河泾开发区内的上海邮通信息设备股份有限公司将生产基地向郊区转移，腾出的地块打算开发高档商品住宅。这家公司是原电子工业部部属企业，现隶属中国普天集团。为此，茅明贵两上京城，请普天集团打消开发房地产的念头，为信息产业建设一个高科技信息园。这块地有100多亩，最终建起了18.6万平方米高科技信息园，为可持续发展造血，还能够创造更多的就业机会。

　　“增长不一定是发展。”茅明贵一直强调这一点。余正湖这样解释他对“发展”的理解：“纯粹把经济的增长放在GDP上，那是不够的。在经济发展的同时，还要讲究经济发展的质量，讲究产业结构的调整和增长的质量。另外，发展不仅仅包括GDP数字的上升，政府的财富的增加，还包括怎样把发展的成果让老百姓共享，让他们也日子一天比一天过得好，这个很重要，不能忘记民生。所以，从增长到发展，这是一个巨大的改变。”

　　夏颖秋，徐汇区规划局局长。她告诉记者，2004年起进行新一轮控制性详细规划时，在新的发展理念指导下，规划局正在补课，为有关民生的公共服务性设施——菜场、行政受理中心、公共厕所、公安设施、街道卫生中心等——在规划中留出土地。一个事实是，在前些年的房地产开发热潮中，土地资源分配中民生欠账非常多，这是单方面高度发展房地产业的后遗症之一。

　　夏颖秋还提到，伴随着房地产开发，大量人口涌入徐汇，人口规模超过了上海市对徐汇区的规模控制，使得原先的公共设施和公共服务跟不上人口增长的速度，这就需要新增公共设施来满足要求，中心城区稀缺的土地资源就更紧张了，“衣食住行都要配套，人口多了，压力很大的。”夏颖秋说，规划局现在面临的最大挑战是，如何在繁华的建成区规划出公共服务设施用地来。

　　由于涉及复杂的利益关系，这成为棘手的问题。但夏颖秋表示，一定会想办法破解。比如，正在建设中的徐家汇中心——一组62.9万平方米的商业楼宇，位于港汇广场后面，规划局就下控制性指标，里面必须有公共文化设施。

　　“办公室经济”的异化

　　在徐家汇，现代服务业的快速发展，是以商务楼宇和都市型园区为载体的，说直白点，这是办公室经济，徐家汇的野心是，至少要变成“上海的办公室”。徐汇区现代服务业争取到2010年实现年生产总值1000亿元，届时全上海这一数字预计是4000亿元，徐汇占去1/4。也就是说，从2008年的700亿到 2010年1000亿，需要再增300亿。