解读房产救市另类样本:上海徐汇弃吃地产饭(2)

　　“地产经济”是一把双刃剑，在风光年景里，它让GDP和财政收入双双坐上“直升飞机”，而且后者是前者增速的倍数，最易出政绩，上海社科院科研处副处长王泠一博士告诉记者，“几乎被当时所有的领导所青睐”，这是上海“原始积累”的一个过程。如今步入危机年景，“地产经济”一变脸，房地产仍为第一支柱产业的普陀区等区县就遭遇了震荡，大起大落。而且，“明年一、二季度日子更难过，怎么挺过去？”一番痛苦的挣扎在即。

　　然而，几年前就意识到“地产饭”有危机，并且转向倾力发展现代服务业的徐汇区日子显得滋润许多。时至2007年，徐汇区已经完成“漂亮的转身 ”，房地产业从四大支柱产业之首退居末位，取而代之的是现代服务业。房地产业的生产总值已从半壁江山退为20%左右，而现代服务业则扶摇直上，今年生产总值有可能突破700亿元，增长率50%左右，对GDP增长的贡献率在60%以上。

　　徐汇区宣传部副部长周坚介绍说，其实，当初徐汇区的干部们连什么叫现代服务业都没弄懂，就决意调转船头，从2003年起对支柱产业重新排序，决定终结“地源—房源—商源—税源—财源”的“土地经济”的发展模式——此前徐汇的口号是“住在徐汇”，70%左右的规划用地都向房地产开发倾斜。特别是世博园周边、沿黄浦江从卢浦大桥到徐浦大桥的滨江地段的8.7平方公里的土地，更是黄金地段。但徐汇区还是顶住了建“豪宅” 的巨大诱惑。原因之一是当年邻近的静安区和卢湾区造了一些“五星级写字楼”，土地投入与税收产出比大大超过了商品房开发，大大刺激了徐汇区。从此，“住在徐汇”这句口号销声匿迹，而是引导企业和资金走出纯地产项目，转向为现代服务业配套开发。

　　弃吃“地产饭”，徐汇区迈出了关键的一步。

　　巧合的是，这一转型决策顺应了即将到来的政经大脉络的变迁。2004年胡锦涛主席视察上海，提出了“上海一条腿长一条腿短”的论断，要求上海把服务业这条短腿补上去。当年，上海市将服务业税收下放给区县，调动区县政府发展服务业的积极性。

　　“服务业发展以后对区的税收收入影响是相当大的。”胡怡建向记者分析说，服务业征的是营业税，营业税是地方税，市和区之间四六分成，工业税中央要拿75% ，地方只有25% ，从25%里面再四六分成，区只能拿15% ，而服务业税收能拿到60% 。

　　然而比起政府闭着眼批地税收就自动滚滚而来，服务业毕竟是新生婴儿，蹒跚学步中，虽然市级财政让出的饼大，但得靠自己去做大，而且发展服务业对公共服务要求非常高，必须进行政府职能转变，锻造服务型政府。徐汇区原本就决心发展现代服务业，对市级财政派送的红包自然笑纳。

　　增长不等于发展

　　根据胡怡建的测算，上海的房价里40%~50%是土地价格，土地收入中央只拿5% ，地方拿95%，也就是说上海的开发商卖掉一栋房子，至少有38%的国民财富流进了地方政府财政收入的口袋。因而，房地产业作为重要支柱产业，上海很多区县对其依赖性非常强。

　　譬如说，前几年上海的地方财政收入根本无法满足巨额的城市建设消耗，房地产的开发收入相当部分投入了城市建设。令人称奇的是，徐汇区在最好的年景里打破了这种惯性，如今已能在最坏的年景里坐看云起。《人民日报》驻沪记者励漪在上述报道里评论说：徐汇的实践说明，经济发展到一定阶段后，地方政府应有意识地主动调整经济结构。