奥运会后中国的酒店市场的发展预测

　　吴伯凡：我们的话题也不小，后奥运时代，这是一个大的话题，半个多小时时间讨论这个问题可能没有一个完整的明确的结论，我们通过这个很简短的对话启迪大家的思维，一会酒会上还会进一步的展开。这个话题确实是很大，后奥运时代，在奥运来临的时候酒店业会趁势而上。但是任何一个产业它抓住机会的同时也要想到怎么办。有一句话是如果台风到来的时候连猪都在天上飞。但是如果没有一个软着陆的话猪摔下来会比较疼，这就讲了酒店业在奥运会之后如何软着陆，这个话题也是比较有趣的。曾经我问王石，你登上珠峰的时候有没有成就感？他说什么成就感？下山的时候更难，上了山顶愁的不得了，我们就转向这个话题，我们的酒店业的焦虑是什么，如何的化解这个焦虑，如何化解酒店业软着陆的问题。

　　这个问题刚才已经有好几位专家都谈到了这个问题，我们在座的每位嘉宾对这个问题先抒发一下自己的感受。从王教授开始。

　　王大悟：去年这个时候刘教授李教授在圆桌下面采访的时候谈到这个问题。我觉得这个问题很正常，因为做奥运会它如果从时间上来说这么短只是一个实点，奥运会举办也在这么有限的几个城市，北京又是首都，它不跟昆明一样，昆明是个偏远的不发达的城市，而北京是经济政治文化都在一起的城市，凡是世界上举办大型的博览会，比如说德国的汉诺威，开了以后对城市的酒店没有什么很大的影响，甚至于交流不存在这个问题，中国现在的这个酒店目前都还可以，它开奥运会不一定要住高档的酒店，奥运会是一个大众的盛会，我觉得奥运会之后从整体上来说中国出现了一个酒店多元化的趋势，而不是单单现在一星到五星的概念，所以今天我把这个话留在之后的颁奖致辞上讲。

　　吴伯凡：王教授这个讲话很具有启发性和挑战性，这可能是一个伪问题，只是一个结束的时候是一个新的起点，借这个奥运之势起飞上去了，它有一个新的轨迹，这是一个很有启发性的论点。

　　刘德谦：奥运会中国的旅游业也好，中国的饭店业也好，中国有关旅游的其他也好，有两方面的态势，一方面的态势是奥运带来的，一方面是它按照常规走的这样一种态势。奥运的态势所影响的可能我们现在来说是奥运之后也没有用了。奥运之后我们要总结奥运的经验，它是符合中国旅游业和饭店业的态势是什么？它有两个方面，一个态势是它正常的发展，按照以前的发展的轨迹在走，但是中国今年起，中国的旅游业面临一个挑战，这个挑战就是我们的促进旅游正是一个准备期，我们中国的国内旅游和入镜旅游又是一个新起点，因为国内旅游的话它的制度的改变和多种因素的影响，它整个的中国旅游业可能是正在进入一个新的转型期，或者是新的调整期，在这样的一个时候，我们的饭店业怎么做我觉得就值得了，政治家和国家领导人有他们自己的考虑，它依附国际的形式国内的变化，但是我们的饭店业有自己发展的规律，所以我想一会再接着谈，我们的饭店业既借助于奥运，又不局限于奥运，因为我们产业有自己发展的规律，我们的产业有面临自己新的态势，如果把这两个方面重视起来，可能比考虑奥运会更重要，当然了我们要从奥运中间总结我们的经验和教训，可能我们的旅游业，我们的饭店业或者是酒店业才能够得到更好的发展，谢谢。

　　李明德：奥运的这种课题我实在是不愿意说，这个旅游市场永远是风云变幻的，而不仅仅是奥运，在奥运之前奥运之后都会是一种风云变幻的状态，你想不到的市场变化都会发生，所以对于奥运来说我不想做整体的评论，说到中国的旅游业可能会滑坡，也可能不会，我认为，我们旅游的每一个企业特别是我们饭店的每一个企业，包括集团你们应该从自己的角度自己所处在旅游市场的位置的角度考虑你们怎么对待市场，怎么对待奥运，从这个角度，只要你认真的研究市场，我相信在风云变换之中，你不战自胜。

　　吴伯凡：李教授这个观点更有意思，看来是一个比一个深入的把这个问题探讨出来。李教授这个观点也很有启发性，就是要真正利用好奥运比忘掉好一些，奥运不是从天而降的，它实际上跟我们国家的经济、文化、总体实力有关，它是一种同步的关系，而不是简单的突然办了一个奥运。中国人办奥运其实跟总体的经济形势和国力是相关的，所以说奥运不是一个外在的东西，它仅仅是某种标志，一种征兆，能办奥运了，这一点从新兴市场来看更明显。64年日本东京的奥运会恰好是日本的一个起飞点，88年汉城的奥运会也是韩国经济的一个起飞点，08年的奥运会也可能是中国进入经济起飞的一个起飞点，它可能淡化了屏蔽了，从更深的角度看中国旅游业和酒店业的发展。

　　艾兆元：我认为奥运会整个的酒店业机会大于挑战。为什么这么说呢？因为奥运之前国家对整个奥运的投入这么大，改善的基础，改善的设施，改善的景点，改善的环境，改善的交通所有的这一切都为我们酒店的发展提供了基础，这是第一点。第二个我觉得奥运是一个世界的营销，它持续的过程就是实践的过程，对于后奥运是一个长期的过程。有了前面基础的提高以后，它的实点是一个战略性的问题，只要我们把产品，把服务把我们的市场准备好，我个人认为应该来说这对于中国的酒店业包括中国的经济都是一个起飞的基础，只会给我们带来更多的机会，所以说我们只要有所准备，就能够适应这个后奥运的时期所带来的这一系列的机遇。

　　吴伯凡：关键是说这个酒店业根本用不着担心，本身就有天然软着陆的能力对吗。下面是赵总谈谈您的观点。

　　赵祥龙：刚才发言的好象都是前辈，我在这里算是比较年轻的。但是我觉得从主持人您的话语当中可以看出来，我们是制作投资的，是看空的，因为你提了一个软着陆的概念。就这件事来看从三个角度来讲会比较好一些。第一个角度从投资的角度来看，我不管奥运会是什么，我最关心的是每天的回报，第二个层面从市场上来看的时候，奥运会这个题材对市场是一个新的兴奋元素，可能会有更强劲的需求支撑，可能在当期所有的酒店来说它会好一些。如果从这两个角度，我们从市场的角度或者是从产业的角度来看，但是说到点的话，我假设是投酒店的可能我不关心今天很赚钱，明天不赚钱，我不会看这个事情的，如果从回报的角度来看，从价值投资理论来看，我们有三个理论，第一个是我获取这项资产多少钱，第二个是这个房能卖多少钱，它的这个资产的价格是多少，第三个是它实际值多少钱，为什么价格和价值有一个变化呢？是因为这项资产不是股票，它是有流动性的，流动性是有贴水的，我买一辆汽车100万，马上卖的话卖不了100万。如果和奥运会有关的城市来讲，一般按国际的标准投一个酒店，土地成本占整个资产购置价格来说不要超过25%，一旦超过25%的话，它的回报周期可能就会往后延长，这样拉长的话回报就会拉长。现在的情况是什么样的呢？在有奥运题材的城市里面，它的土地成本所占的比重已经超过了50%的都有，甚至超过了55%，如果他需要有一个支撑的话就会有一个更高的方向，这是一个大的方向了。第一增加资本投入，我的钱很便宜无所谓，但是现在我们的钱很贵的，大家可能不知道，因为我们的背景在国际市场上，在国内银行来讲，三年期的贷款是12.5%，现在恒大地产临时叫停，他短期的贷款是18个点，18个点他有多少要多少，现在的问题就出来了，我们开发一个酒店最快的从一个概念开始，到它的投产是三年，一年假设拿到18个点的话你算一下财务成本是多少，不支撑的。所以说通过这个结论我就会说一下我个人的判断，奥运会结束以后，对整个产业来说就是一个炸药包，这个炸药包的导火线就点燃了，这个就是产业重组的过程，我们产业只有16.22个集中度，这个集中度还是一个打折扣的，它还不是一个业主有那么多东西的，它是分散很多的业主，我们的产业集中度是它分散了多少。所以我们认为它会带来了一个酒店产业的盛宴了，但是做到什么样的波段，我房价的增长率和我整个的GDP的增长率能不能跟得上，如果差距越大就会下楼梯一脚踩空。华尔街有一句话，任何人预测的时候脚指头会露出来，但是从这个趋势来看，我们还要看这几个点，一个是增长率一个是GDP。从我们研究的结果来看，增长率达不到500万元人民币的话，做这个是很痛苦的事情。在这么一个基础上来看的话，整个的奥运会结束以后，我个人的观点，青岛是典型透支的城市，我们认为风险极高，就北京来说我们有一个最看不准的是各个部委的酒店，它有很多的东西都是内部的价格，我不确定它是怎么赚它的钱的，所以这个很难讲。所以后奥运我不认为是软着陆，我看的是未来三年中国GDP成长的情况，能不能很好的迎合房价的情况。