黄光裕的资本王国：穷小子的财富演进路线图(4)

　　当时黄光裕在接受本刊采访的时候明确谈到，他的地产业务要争取“明年(2006年)IPO上市”。“到明年我干地产就10年了，我为什么不能上市？”黄光裕当时说。

　　禹晋永当时接受本刊采访时的说法为黄光裕的上市目标做了进一步的注脚：公司业务的第一层面是项目开发，从土地、工程到销售，这和其他公司差别不大；第二个层面是资本运作，“看中的土地，我们会不惜代价拿下来。这一点我们是按资本运作的方式去做，而不是按买卖土地的方式做。拿下来之后，是我们在资本市场取得的第一场胜利。这不像房地产，如果成本100万元，你卖200万元，就是暴利，就是打击的对象。但是1美元，在资本市场卖到2美元，不算什么。和国际对接的资本市场，增值可以是百分之一百、千分之一千、万分之一万”。国美置业的内部组织与其他地产公司不同，并非以工程、销售、成本为基本结构，而是分为“投资一部”、“投资二部”。

　　简单说，黄光裕要让国美置业成为资本运营商，它所要求的回报不仅仅是买房子，更期望在资本市场上成倍增值后的交易。

　　之后，黄光裕又组建了另一家地产公司——国美地产，这家公司基本上没有开展过经营活动。值得注意的是，在黄光裕的上市资产中还有一块位于北京西坝河的土地，约3.5万平方米。在借壳京华自动化香港上市的时候，黄光裕将这块土地作价1.95亿港元卖给了壳公司，并以注入“地产概念”使公众股价翻了4倍。但这块土地上的金樽大厦项目却始终处在鹏润大厦18层会议室内那个底座相连的双塔型建筑模型阶段。

　　黄光裕希望旗下多家地产公司多线出击，可以更方便地收购土地。“他们谁找到了土地谁就到我这里来批。”黄光裕当时对本刊记者说。拥有足够的土地储备才有资格上市，黄光裕当时并没有想好以哪个“儿子”为主体重组地产业务，搭建上市平台。

　　但是由于A股IPO大门被关闭，2006下半年黄光裕放弃直接上市，选择中关村作为“壳”公司，打算沿袭国美电器“自买自卖”的道路上市。

　　2006年7月，黄光裕控制的鹏泰投资从北京住总集团受让中关村27.51%股权，合计持有中关村29.58%股份，成为中关村的第一大股东。随后，鹏泰投资表示将旗下房地产资产有条件注入上市公司。在黄光裕入住“中关村”前，股票开始大幅上涨。

　　今年5月，中关村发布定向增发方案，中关村将以每股14.67元的价格，向鹏润地产、鹏润科技和黄秀虹(黄光裕的妹妹)定向增发12.27亿股，用于购买鹏润系地产资产。交易完成后，中关村的总股本将不超过19.21亿股。按计划，鹏润控股注资完成后，中关村成为一家以住宅项目为主的房地产开发和建筑施工企业，从而实现黄光裕地产资产上市的目的。

　　鹏润注入的资产主要包括鹏润蓝海项目、原铁路局文化活动中心项目、金樽大厦、国泰广场项目、大康国际鞋城、无锡电瓶厂等二级开发项目，以及鹏润建国酒店。黄光裕将这些要注入的资产评估为180亿元。

　　黄光裕的借壳方案推出后，在资本市场引起了极大震动。按照公告，鹏润地产2007年的总资产为34.8亿元，净资产为21.4亿元，用收益法评估竟然高达180亿元，而且大部分是可售的住宅。资产评估过程中2008年的预计市盈率超过40倍，全部资产包的市净率高达9倍。

　　由于市场无法满足黄光裕的胃口，今年8月29日，中关村发布公告决定放弃鹏润地产注入的180亿元地产资产。这离黄光裕宣布将鹏润地产180亿元地产资产注入中关村仅3个月，黄光裕的“地产借壳梦”宣告破灭。

　　黄光裕介入中关村两年多，这只股票价格大起大落，为二级市场的套利提供了大量机会，这终于引发了中国证监会的关注与调查。-