黄光裕的资本王国：穷小子的财富演进路线图(3)

　　地产资本主义

　　很长时期内，黄光裕的行走就像手拿两块板砖涉水，脚下一块，手中一块，要不断地放下手中那一块以便落下另一只脚，但同时要拿起脚下的那一块，并且腾挪的速度还不能慢，因为人家在后面撵得紧。

　　但资本市场似乎改变了这一切，在国美借壳神话实现后，黄光裕希望循此路径把他的地产王国推进资本市场。

　　黄光裕在国美借壳上市的当天即宣布，鹏润投资不会在房地产领域投入更多资金，未来将以零售业为主。黄光裕要另组一支地产军团冲击资本市场，并且，在一开始就为自己定下了独特的玩法——一切以上市为目标，一步到位地成为地产的资本投资者，而不是项目的运营商。

　　黄光裕的地产之路与其他开发商完全不同，无论从最初搭建地产业务平台到借壳中关村，黄光裕的主要目的不是卖房子，而是进入资本市场融资，以手段为目的。

　　事实上，黄光裕主导开发成功的地产项目只有两个：上世纪90年代末的鹏润家园，2005年1月开盘的国美第一城。此外，丰台鹏润时尚中心项目拿到土地已经超过3年，但由于招租状况不理想还没有开业；重庆蓝海项目正在销售中，还没有结案；今年新增加的天津土地还没有进入开发。而位于北京立水桥的“明天第一城”项目，则归属于明天地产公司，由黄光裕的妹夫张志铭掌控。此公司与黄光裕有多大关系，前后说法出入很大。黄光裕曾表示，明天地产是张志铭所有，与他无关。

　　黄光裕旗下地产公司结构更复杂。鼎盛时期曾有4家企业同时操盘地产，分别为鹏润地产、国美置业、国美地产、尊爵地产，同时还有一家说不清楚的明天地产。

　　1997年9月，鹏润地产开发了第一个房地产项目——鹏润家园，鹏润地产是黄光裕地产军团的主力。黄光裕进入地产领域，国美内部有这样一个猜想：他首先看重的并不是这行业多么赚钱，而是当时预感到1994年以后，国家宏观调控，要紧缩银根，收紧信贷，而一些形式的抵押信贷，比如实物抵押，可能会被要求得到较多的应用。而另一方面，地产属于资本密集型行业，正好可以成为国美的沉淀资金的出路。

　　1998年，黄光裕买下了他哥哥黄俊钦开发的五星级写字楼——鹏润大厦，共32层，建筑面积20万平方米，兼做出租和出售，而鹏润大厦是黄俊钦开发的新恒基大厦的二期工程。2003年，鹏润地产开发位于南二环的大康国际鞋城，建筑面积15万平方米。2005年1月1日，位于朝阳北路板块百万平方米的“国美第一城”开盘，开发商也是鹏润地产。

　　2005年1月，黄光裕组建了他的第二支地产部队——国美置业，法人代表是黄光裕。此前他刚刚将国美电器推进香港市场，并完成了初步套现。这一年4月，国美置业以8.05亿元的价格，通过拍卖收购了丰台区两块公建用地，共35.39万平方米，紧邻总部基地。

　　按照国美置业的计划，将在此兴建南城地标建筑——“全球高科技体验中心”，其中包括大型商场、国际化公寓酒店、会议展览中心等。项目预计2007年底完成，计划总投资30亿元。原凯爱地产的总经理禹晋永曾为黄光裕选择为国美置业的第一任总经理，禹晋永本人在地产圈内少有听闻，他介绍自己更多的是从事“地产幕后的资本交易”。但实际上，丰台项目进行得很不顺利，定位始终摇摆不定，前后换过多名操盘手，案名也几易其稿。