上海迪斯尼赢家猜想(2)

　　中路股份：700亩土地待价而沽

　　中路股份一直被市场认为是迪士尼项目首先受益的上市公司。其股价自2008年11月的5元附近起步，至今年8月，随着市场揣测迪士尼项目正式宣布日益临近，其股价最高上涨至25.47元。

　　中路股份得到市场追捧的原因是，公司有两个厂房坐落在传闻中迪士尼项目地址的附近。

　　“一块是南六公路818号，占地面积564多亩，一块是南六公路888号，占地面积130多亩。”中路股份董事会袁志坚告诉记者。“都是工业用地，购入均价在11万元／亩。”

　　记者实地考察发现，上述两个地块距离大约700米都在南六公路旁，据周祝公路仅3.5公里路程。

　　“沿南六公路再往南就到了上海野生动物园，其附近楼盘的单价已经到了7000多元，售价减去房地产开发商30%合理利润，每平方2500元的建安成本，其土地价格已经是150万元一亩了。”一位房地产行业人士告诉记者。

　　“如果要进行商业开发的话，那就要对土地性质进行变更，上海的做法是缴纳30%的土地出让金，缴纳的标准以周围的地价进行评估。”中路股份袁志坚告诉记者。

　　如果是按照目前市场200万每亩的估价，上述中路股份近700亩土地的潜在价值将在14亿元，去除土地出让金、拆迁成本等因素，公司潜在收益也在8亿元左右。

　　“这块地肯定不会卖，如果迪士尼真是落地在那个区域，我们应该会自己搞开发。现在请过一些设计公司来研究方案，但具体的规划还要等政府正式公布迪士尼规划方案才行。”中路股份一位高层向记者透露。

　　8月1日，中路股份公告的董事会决议中提到：“把握南汇区并入浦东新区、重大旅游建设项目落地的机遇，积极拓展公司自行车租赁网络服务、股权投资等现代服务业领域，促进公司健康、持续、稳定的发展。”上述中路股份高层人士向记者证实“重大旅游建设项目”就是指迪士尼。

　　据记者了解，中路股份是首家正式提出将迪士尼项目与公司发展战略相挂钩的上市公司。

　　“如果确实有商业开发的机会，那么公司的主业肯定会发生重大变更。”上述中路股份高层管理人员告诉记者。

　　令人费解的是，就在中路股份受迪士尼消息刺激股价节节攀升之时，却传来了大股东通过大宗交易减持的消息。其股价也如过山车一样，在涨停之后出现跌停。

　　8月14日，中路股份公告，中路集团以大宗交易方式减持公司无限售条件流通股923万股(占公司总股份的3.47%)，减持价格为21.09元/股-21.18元/股。减持后，中路集团仍持有公司无限售条件流通股114818667股，占公司总股份的43.22%。

　　“大股东的减持，也许是基金经理的游说，并最终为决策层所认可，这是为下一步基金介入创造条件。”中路股份一位内部人士向记者透露说。

　　中路股份目前面临的问题是，实际流通股本很小，仅有不到6000万股，总股本虽然有2.6亿股，但有5000万的B股，剩下的大部分还是在大股东手中。

　　界龙实业：250亩土地位于川沙

　　界龙实业所在的印刷业也许并不被市场所关注，但公司拥有土地的位置却格外显眼。兴业证券分析师聂清廉研究发现，公司在川沙拥有产权证明的土地面积为250亩，正在办理有关权证的土地面积约100余亩。

　　而据消息人士透露，“界龙实业已经向浦发银行申请20亿的贷款，拟开发自己的厂房土地。”

　　“没有这回事。”界龙实业董秘楼福良否认了这种说法，“具体怎么样，现在很不好说，要等政府的具体规划出来之后才能有方案。”

　　对于市场关心的土地事情，楼福良介绍说，250亩的土地是没有问题的，另外的土地存在部分违章建筑，补办土地手续有一定的难度。

　　房地产开发人士提醒说，“虽然从理论上，界龙可以通过工业用地变更商业用地这一程序进行商业地产的开发，但其所在的区域综合环境将决定未来开发的商业前景。从地图上看，虽然界龙实业离迪士尼项目选址直线距离很近，但这要穿过A1公路，政府短期内不会为了界龙一个企业而改善川沙镇的交通条件。”

　　“界龙的厂区位于居民社区内、如果那个区域没有整体商业配套开发规划的话，它即使自己做商业开发，也仅仅是一个点而已。不能对迪士尼游客形成强吸引力。”

　　创新置业、斯米克、天宸股份：各有千秋

　　创新置业因为其地产项目全部位于南汇，也被贴上了迪士尼的标签。

　　公司在南汇的两个项目分别是东方夏威夷项目和绿洲康城项目。东方夏威夷项目占地54万平方米，地上建筑面积14.58万平方米，为郊区别墅，销售均价近20000万元/平方米。绿洲康城项目占地面积达64.92万平方米，地上建筑面积93.59万平方米。

　　因为土地获取时间较早，创新置业上述地块的土地成本极其低廉，在迪士尼落户南汇的预期下，公司土地增值以及商业开发的获益空间巨大。

　　近期被捧为受益迪士尼土地升值的，还有斯米克以及天宸股份。

　　相对来讲，斯米克是近期市场发掘的地主新贵。

　　斯米克招股说明书曾披露，公司在浦东浦江镇的3大厂区分别是三鲁公路2121号的177507平方米、浦江镇501街的195050平方米和20435平方米，合共39万多平方米，折合590亩，厂区土地于2005年买下，原始值为1.02亿元，约为17万多元/亩。

　　但记者调查发现，斯米克三鲁公路2121号和浦江镇501街的两个厂区，都位于迪士尼传闻地址的西南方，已经位于闵行区，地图直线距离确实仅有10公里，但交通距离在25公里以上。其周边环境也较为复杂，在一段时期内，未必适合商业开发。

　　另一个让斯米克被捧为迪士尼概念股的原因是，其主营业务为瓷砖生产，能够近水楼台，分享迪士尼建设订单。

　　记者调查发现，天宸股份也在浦东有400亩土地，属于天宸物流有限公司，但其位于浦东机场跑道旁边，且性质为农业性质，如果转为商业用地进行开发，将面临很多障碍。开发前景难以判断。

　　中华企业：南汇区储存大量土地

　　“我们认为中华企业受益程度比较大，它是专业的地产开发商，在南汇地区有大量的土地储备。”兴业证券首席策略分析师张亿东认为。

　　事实上，中华企业历年积累中，在原上海南汇区(现已合并入浦东新区)有大量土地储备，和地产项目。

　　根据中华企业内部人士的介绍，公司在距离浦东川沙附近的地产项目中，正按计划推进工程建设的项目有：南郊中华园一期、南汇区周浦项目(一、二期)等；正在前期规划设计的项目有：浦东新区花木镇三街坊42丘地块项目、南汇区三灶镇曙光村6/2丘地块项目等。

　　其中，南汇区三灶镇曙光村6/2丘地块项目非常引人瞩目，这也是中华企业距迪士尼项目最近的一处项目。该地块位于南六公路以东，沪南公路以北，约有210亩。该地块是中华企业在2007年10月从上海建德和上海嘉赟两公司手中获得，土地成本约为120万元每亩。虽然是在房地产市场顶点拿地，但随着迪士尼项目的落地，该地块仍然已经升值。业界专家认为，该项地块的市场价至少在150万元每亩。

　　上述周浦项目指的是，在紧挨着川沙镇的周浦镇，中华企业大举兴建“印象春城”，该项目占地面积34万平方米，建筑面积达46万平方米，位于迪士尼项目东面10公里。南郊中华园则是别墅项目，占地34万平方米，位于迪士尼项目的西南方，车程距离20公里左右。

　　中华企业项目多，环绕未来的迪士尼项目，是其主要特点，这也是其被认为是受迪士尼项目长久利好的主要原因。

　　中化企业在原南汇区的巨大土地储备备受市场关注。

　　在南汇区航头镇在迪士尼的东南方向35公里车程左右的地方，是洋山国际深水港和临港新城，据说中华企业在此处也由大量土地储备。“这块土地储备就算有，(中华企业)的开发业是未来很久的事情了，迪士尼项目能否在落成几年内也未必辐射到。”上海一位房地产开公司总经理告诉记者。

　　值得一提的是，另一个具有实力，在迪士尼附近圈地的上市公司则是张江高科。

　　2009年2月，张江高科以2.15亿元出手接下上海欣凯元投资有限公司100%股权，上海欣凯元投资在浦东川沙工业区内占地面积为11.91万平方米的土地。

　　该地块距离张江集电港约15公里，距离浦东国际机场约6公里，距离迎宾大道1.5公里。张江高科此举被市场认为是其涉足迪士尼项目的配套开发的第一步。