外国人在京置业绝招：豪宅成升值关键(2)

图为深圳一高档小区 中新社发 摄影/段长征

　　另外，外籍人士对住宅安全性、私密性的要求较高。安全性是继环境外，外籍人士选择房屋的第二个要求。

　　老外对北京的装修市场并不熟悉，也没有时间浪费在装修上，所以，他们大部分选择精装房。根据老外的生活习惯，他们对装修的标准主要要求有以下几点要求：简洁明快，功能实用，面积大小合适，厨卫书房等要区分清楚尽量隔离，布局要合理，装修材料品牌不重要只要环保就行，厨卫是重中之重，管道安装要有反水，一淋一浴(日本人必须要有浴缸)，放毛巾的地方要亮等。

　　Anton Eilers：从2007年12月开始执行《外商投资产业指导目录(2007年修订)》(新限外令)，其目的重点在于抑制外商过度投资房地产，挤压房地产泡沫，遏止炒房行为，对外籍人士的自住型购房需求影响不大。

　　外籍人士在京学习或工作确有需要在京购房的，可参考2006年商务部等六部委颁布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，只要满足三个基本条件：一、在中国境内工作、学习时间达到一年以上；二、在中国境内未曾购买过房产；三、所购买的房产只是用于自住，外籍人士就可以经过相关部门的审批，办理申请购房手续。

　　据我所知，受信贷紧缩政策影响，内资银行中只有光大银行、交通银行明确表示可以办理，而国有银行已经全面叫停。以曾开办过外籍人士住房按揭贷款的中国银行为例，目前只办理已加入中国国籍的外籍人士的贷款；而同是曾开展过类似业务的上海浦东发展银行，在全国也只有苏州分行可以办理，北京、上海等其他城市均不予受理；而交通银行也只能办理有合作协议的新楼盘的贷款，暂不办理外籍人士的二手房贷款。

　　相比之下，外资银行的政策就宽松得多，像东亚银行、渣打银行、汇丰银行、花旗银行等外资银行均可以办理外籍人士的住房按揭贷款，且在贷款币种及贷款利率方面，政策也比较灵活。

　　内资银行(可办理外籍人士住房按揭贷款，以下同)办理住房按揭贷款的利率，是完全按照央行的利率相关规定来执行的，因此，只能办理人民币贷款，且执行现行的基准利率(五年期以上)，如果借款人资质比较好，银行可能还会给予一定的优惠，或将执行15%的利率下浮。

　　外资银行的人民币贷款政策，其政策基本和内资银行一致，只是在外币贷款方面，因外资银行受其自身外币来源成本的影响，利率差别也很大。以申请美金贷款为例，东亚银行的利率为6%，而渣打银行可能就要达到8%；其他币种：港币为6.7%，新币为5.5%等等。

　　在选择贷款币种时，不仅要考虑利息支出总额的多少，还要考虑还款是否方便，以节省外币兑换的相关费用。

　　例如，美国籍的Amos在中国的一家外企工作，薪资按美金计算，因此，对于他来说，选择美元贷款相对会比较方便。

　　打算申请外币贷款的外籍人士需要注意的是，银行是以人民币的形式放款的，汇率则要参照签约日和放款日的外汇牌价，因此，对于借款人来说，是有一定的利率风险的。

　　Patrick Parsons:按照目前内资银行的相关规定，办理住房按揭贷款，银行是不收取任何费用的，而外资银行通常要在贷款最初的三年收取一定比例的服务费、总数约为贷款额的0.5%，还有其他的收费项目：如住房抵押贷款合同的公证费、保险费、律师费等，各银行政策略有不同，但都比内资银行稍多一些。