新浪尚文

　　从2008年美国房地产市场因次贷危机而崩盘以来，中国人意识到海外抄底房地产的巨大投资契机，并趋之若鹜。如今，除了中国企业家以机构的名义到海外买房买地，普通人也开始加入海外购置房地产业的行业。

　　叶慧珏

　　“一个刚毕业的大学生，拥有美国1万平方米的别墅用地，比在上海外环线以外拥有一套需要按揭贷款的公寓住房，吸引力要大很多吧。”搜房国际董事总经理庄诺半开玩笑地说。

　　来自河南的大学生小丁带着父母给的全部积蓄——150万人民币，辗转找到庄诺，希望通过他帮忙推荐购买上海外环线以外的小户型公寓。可是庄诺一盘算，觉得150万在上海买不到性价比高的一手房，还需要贷款，于是动员小丁考虑其他的投资渠道。

　　几周后，小丁用手里的150万人民币，换到了美国佛罗里达州一片方圆1万平方米的土地。拿到地契后，小丁摇身一变，成了“美国地主”。

　　做世界的地主和房东！去年年底以来，这个无厘头式的宣言正逐渐变成现实，“中国人会买下全世界”的戏言开始在西方世界流传。

　　从2008年美国房地产市场因次贷危机而崩盘以来，中国人意识到海外抄底房地产的巨大投资契机，并趋之若鹜。如今，除了中国企业家以机构的名义到海外买房买地，普通人也开始加入海外购置房地产业的行业。

　　“今年已经有300亿人民币资金通过这种方式流向海外房地产市场。”庄诺说，“保守估计今年华人到海外投资房地产，总共将有500亿人民币的资金规模。”

　　中国房地产市场内冷外热，加速资金急剧流出。搜房网提供的数据显示，随着国内限购范围不断扩大，国人投资渠道进一步收紧。目前，大约有5000亿元的民间资本无法流入住宅市场，这其中除了500亿元转向海外地产外，约有1000亿元转向商业地产，剩下的3500亿元则仍在寻找投资契机。

　　庄诺表示，根据目前国内宏观调控的形势，华人海外投资房地产的这波热潮，最起码还有2到3年的市场操作空间。

　　千人团购买美国土地

　　“美国土地，千人团购”，“1000平米别墅用地，2.5万美元超低价”……搜房网去年年底专门开辟的“海外置业网”，其主页上不停滚动着激动人心的广告语。

　　搜房网是中国最大的房地产与家居互联网企业。自从2009年底在美国纽约证券交易所挂牌上市以来，其在带领国内华人海外置业的市场上一直很活跃。

　　小丁就是通过这种团购的方式购买到那1万平方米的土地的，他用手里的150万人民币现金，买下的是美国佛罗里达州格林布尔(GreenBriar)100块地中的10块的永久产权。这一地区位于佛州的郊区，周围连接机场和社区配套设施，属于道路铺平、已经开通城市用电和用水的“二通一平”熟地，目前在该地块建造的房屋已经超过400栋。

　　2007年，这里的土地均价还在

　　8-10万美元一块(1000平方米)左右，如今市场价格已经跌去一半。而庄诺他们组织的土地团购项目，目前的购买价格在24800美元(约合人民币15.85万元)。

　　听到这样的抄底价格，小丁终于动心了。在成为“地主”后，小丁打算将土地闲置，隔三差五通过Google Earth查看一下地面情况，每年缴纳土地价格1%的地税，然后坐等转手卖出机会。

　　“根据美国当地的法律，这些土地可以转手，就在市场上进行交易，没有受到任何限制，这对于投资者来说是利好消息。”庄诺表示。

　　这是搜房国际第三次操作网上团购美国土地的项目了。第一次是在两个多月前，上海一位姓叶的女白领，通过网络拍卖以8800美元购得该地块编号为UNIT36lot8的1000平方米土地。

　　这也是华人首次通过网络购买美国土地。当时，起拍价只有1元，吸引了无数人竞拍，许多人都只是抱着玩一玩的心态，没想到最终可以成为美国的地主。

　　“一开始和美国的房产商USOFA公司谈判的确有点困难。”庄诺告诉记者，“一方面他们不相信中国人有那么强烈的购买愿望，另一方面他们不愿降低土地的身价搞促销。”

　　中国房东全球化

　　谈判进行了3天。让美国方面没有想到的是，中国普通人的购买力也这么强。竞拍活动结束后，约有70几名买家以每块地19988美元买走了第一批100块土地，其中有人一口气拍下了10块地。

　　在买家中，以北京、上海、广州三地的为最多，浙江省内的买家也不少。

　　这仅仅是最近半年多来，搜房网组织的几十个海外置业项目中的一个。

　　除了网络购地吸引手握100万人民币左右的普通人以外，庄诺接触的更多的客户，是来自全国各地的中小私营业主或者中产阶级。于是，带领多个目的地的“海外看房团”到实地考察房源，成为庄诺和他的团队最忙碌的事情。

　　记者在搜房的海外置业网上看到，远到美国、加拿大、澳大利亚、西班牙，近到新加坡、马来西亚、菲律宾，中国人对这些地区的房地产市场尤为热衷。

　　去年11月初，搜房组织了一次去澳大利亚黄金海岸的看房之旅，一个在上海七浦路做服装生意的安徽籍商人，一下子买入了七套海景公寓，每套价值40万澳元(约合250万人民币)。

　　从那时到今年3月，搜房一共组织了3个看房团来到澳大利亚布里斯班，最后确定的总成交量在3-4亿元人民币，成为当地海外最大买主。

　　“当地的开发商都傻了，他们没有料到中国人会这么买房子。”庄诺说。

　　两个拐点：促成华人海外置业热潮

　　中国人从成为世界工厂开始，到积累大量外汇，再到投资艺术品和房地产市场，小心谨慎的投资风格完全承袭了日本人在上世界后半叶的发家之路。而东方人特有的对土地的眷恋和对流动性投资理财的需求，造就了2009年以来新一波华人海外置业热潮。

　　最早中国人去海外置业的可以追溯到2003年左右，当时高速的经济发展使得一部分拥有原始积累的中国人开始将自己的资产转移到海外，这其中也不乏有不法之徒，为了其资产安全而做转移。

　　此后，随着中国留学生队伍在海外的不断壮大，“以房养学”成为时髦：为子女在海外留学购置一套房产，然后将房子出租，以租金来支付学费。2005年前后，传统的华人留学聚集地——澳大利亚、加拿大、新西兰等成为华人购房的海外首选。

　　而2008年欧美经济危机使得美国房地产市场几度崩盘，温州炒房团看准时机到美国“抄底”，带动了一批投资客对成为美国地主或者房东的热情。从那个时候开始，美国、英国等传统上不被华人看好的房地产投资地域，成为海外置业新的关注焦点。

　　彼时，搜房组织了历史上第一批华人的美国看房团，熙熙攘攘一共60多个看房者声势浩大地来到目的地，结果却没有一个人签下订单。

　　“那是第一次试水。”庄诺说，“当时中国人还不知道怎么在海外买房子买地，我们的组团也不成气候和规模，对于当地房地产的税收和买卖交易制度不甚了解。”

　　但是凭着在房地产市场多年的摸爬滚打，他心里已经看准了这一市场契机。于是，2009年开始，庄诺跑遍全世界，寻找合适的房地产卖家。

　　“一开始没有人搭理，老外觉得把自己手里的新房和土地拿来重点向中国人销售，有的还要拆开来零售，这简直是天方夜谭。”他说。

　　仅仅两年后，风水轮流转。

　　庄诺说，现在他每周都要接待3-4个海外客户，向他兜售手里的房源和地产。他表示，由于搜房网不是房屋中介机构，因此他们能做的就是通过一系列活动，在买卖双方之间建立联系，全程监控交易，并对交易进行担保。

　　随着中国人在海外一掷千金式的房地产买卖，如今无论在曼哈顿、澳洲黄金海岸还是伦敦的房地产市场上，会说中文的有房产中介交易经验的人极为抢手，前来带团看房的大多是说中文的。

　　从全球经济地理的大趋势来说，这一波华人海外置业的热潮是由两个拐点共同促成的。

　　“经济危机下欧美房地产市场一路下滑至低点，与此同时中国人这两年的财富积累和购买力开始到达高点，两者同时出现，再加上中国房产市场紧缩的现状，使得资本开始往海外流动。”庄诺表示。

　　全球房地产投资策略

　　手持大量现金的中小业主心里在思忖：未来两三年内，如果中国房地产市场受到政策影响持续紧缩，海外市场短时间内还无力迅速反弹，这个时候该往哪里投资更加适合？

　　翻开世界地图，庄诺心里自有一杆秤。

　　他表示，如果购房者希望稳健保值，那么应当投资澳大利亚的房地产市场：“由于澳大利亚是资源性经济，澳币是资源性货币，不受国际外汇市场强烈波动的大幅影响。因此澳洲房地产市场的保值情况比较好。”

　　他透露，如果现在在澳洲布里斯班等地购置一套价格在40万澳币的海景公寓，保守估计5-6年内价格可以翻一番。

　　而英国伦敦，由于土地大多利用完毕，城市旧房多新房少，因此并没有太多的新房供选择。但是，庄诺认为，当地的租赁市场比较繁荣，因此购买二手房做投资也是很好的选择。

　　众所周知的是，相对于中国房地产市场的房价高、租金低的现状，海外

　　房市价格目前偏低，其租赁市场也较为稳定，并且回报远高于国内。搜房网提供的数据显示，目前悉尼地区租金回报率约为8%，伦敦为6%，而北京、上海的租金回报率分别仅为2.03%和1.9%。

　　按照目前的情况看，华人投资者们更加趋之若鹜的是美国。

　　从2007年的高位急速下跌后，华人以“抄底”心态进入该市场。尽管有舆论认为美国经济极难在短期内复苏，但从投资者们的眼光看，大国经济必定“死而不僵”，仍有相当大的上浮空间。按照庄诺的分析，现在投资美国，两到三年内就可以看到丰厚的投资回报。

　　“如果你手里就有100万人民币左右的闲钱，那么建议买土地，目前美国的土地比较有升值空间，且交易和管理成本都比较低。”他说。

　　不过，他强调，海外置业最大的风险是安全，其次是保值，最后才是升值空间。

　　“有塞浦路斯的房产和土地开发商来找到我，但是说实话我不推荐那里的市场，政治局势太过动荡。”他说，“其次，即便是美国的土地，投资者也需要搞清楚，你买的是洛杉矶、佛罗里达的有保值增值空间的土地或房源，还是内华达的沙漠或沼泽地。”

　　与此同时，有一些并不被特别看好的区域也受到华人投资者的追捧，但其原因并非保值增值。

　　庄诺说：“比如，我并不建议大家买经济萧条的西班牙房地产，但如果买了房子可以享受几年内的免签待遇，在申根区自由行，何乐不为；再比如，如果用38万人民币换得菲律宾马尼拉的一套小公寓，同时获得当地的绿卡，方便出入东盟自由贸易区，这大大方便了中国的贸易商。”

　　按照他的说法，当海外房地产“绑架”了签证和居住权，如果投资者看中这些附加价值去置业，也无可厚非。

　　不过，近来兴起的度假旅游地产却没有得到市场很大认可。因为除了房地产交易之外，投资者还需要关心这些资产的管理问题和配套发展，并不是华人投资的理想标的。