三年长跑终胜出 中国首富许家印的成人礼

　　导语：三年10倍的超常规增长，空前力度地借用上市前私募，经历了中国房地产从烈火烹油、冰河时代、再度井喷的盛衰轮回，中间还几乎身陷资本市场的风高浪急。上市成功，许家印扫尽质疑，并顺利加冕中国新首富。

　　记者：张盈 张育群 　

　　11月5日，恒大地产二度叩关获得成功，董事局主席许家印终于卸掉了常人无法想象的压力。

　　在港交所门外的LOGO墙前，在红马甲出没的交易大厅里，51岁的许家印都竖着大拇指，意气风发地接受摄影记者的拍照要求。

　　随后的媒体专访环节中，向来甚少接受媒体提问的许家印善意地有问必答，甚至在总裁助理兼品牌总监柯鹏等公司高管尽职地悄声提醒该进行下一个环节时，许家印还主动表示要留下来多聊会，“没事，今天难得有时间。”

　　此后，他的确分不出更多的精力来应对媒体，新世界发展总经理郑家纯、港交所总裁李小加、EJ董事局主席周忻、新浪网(SINA)总裁曹国伟，以及上市保荐机构美林、高盛、瑞信和中银国际的高管悉数到场。就连恒大地产业务拓展区域的政府领导，也专程到场祝贺。

　　当晚在香格里拉酒店举行的大型庆祝酒会更像是盛大的派对。恒大地产数百名职员着套服携嘉宾入场，在热烈氛围里，许家印做了“新跨越、新征程、新伟业”的致辞。

　　庆功会上，投行人士的情绪激动不亚于许家印，参与项目最久的美林、高盛团队甚至俨如半个主人，全场觥筹交错，酩酊不已。

　　三年10倍的超常规增长，空前力度地借用上市前私募，经历了中国房地产从烈火烹油、冰河时代、再度井喷的盛衰轮回，中间还几乎身陷资本市场的风高浪急。上市成功，许家印扫尽质疑，并顺利加冕中国新首富。

　　恒大地产上市构成了中国房企资本市场逐浪潮流中，角色最饱满、情节最曲奇的章节，资本既可助推成长亦可扼紧脖颈，运气既可清风拂面亦可砸你脚跟。从不上市的分而食之做减法，到上市成功后论秤分金银和和美美分手，恒大地产理顺了与战略投资者的关系。

　　与私募投资人长达近三年的赛跑完成后，为上市的超常规发展也随之结束，恒大地产亦将告别差点被激情吞噬的青春岁月。在全国化、资本化和国际化三大目标顺利实现后，他可以在更大的平台上书写崭新的篇章，迎来自我主宰的稳健发展，上市成功也注定成为他的成人礼。

　　在投资者眼里，房地产商就是卖房子和交房子，恒大地产香港上市已是二度出战，相比去年已经能够提供更多证明。

　　上市功成

　　10月挂牌的恒盛地产、宝龙地产、华南城等内房股集体“潜水”，并没有给一年半后重启招股的恒大地产带来好的氛围。但恒大地产随后招股和挂牌后的表现，还是多少超出了多方的预期。

　　此次恒大地产公开发售16.15亿股，以招股价区间的中值3.5港元定价，集资额超过56亿港元。挂牌当天，一扫内房股挂牌首日破发的颓势，4港元的开盘价较招股价高出14%，尾盘更是直线拉升至4.7港元。以当日收盘市值计，恒大地产成为在港上市的最大内地民营房企。

　　恒大地产国际发售和香港公开发售分别获得11倍和46倍的超额认购，由于招股价便宜，受到香港富豪的大力追捧。郑裕彤、华人置业主席刘銮雄、英皇主席杨受成、中渝置地主席张松桥、星岛主席何柱国都斥资认购，久未沾新股的长江实业主席李嘉诚也加入热捧行列。

　　在恒大地产挂牌现场，新世界发展董事总经理郑家纯对《地产》记者表示：“新世界对恒大是长远投资，许主席这个人好冲击，很勤奋，我们一年前就开始合作，今后还看好他。”对恒大地产，他最关注的一个特点就是“销量很大”。

　　恒大地产招股价对应今年45倍市盈率，初看上去定价不低，但2010年预测利润将高达80亿元，对应市盈率只有5.5倍。美林亚太区投资顾问公司董事总经理蓬钢向《地产》记者表示，其中有40亿元已实现预售，并将在交楼时确认利润。

　　蓬钢做为恒大地产私募投资团的“团长”，两轮私募入股方案都由其拟定，并主导了全部谈判，已经成为许家印的亲密搭档。

　　一年时间内将利润扩大10倍，对于一个集团开发的全国龙头房企来说，多少有点匪夷所思。这也是美林董事陈敏的一大难题，作为恒大地产上市的主办人，她要向国际投资者解释如何实现。

　　陈敏告诉《地产》记者，在投资者眼里，房地产商的最大任务就是卖房子和交房子。恒大卖房子的能力已经得到证明。受益于今年楼市回暖，恒大地产今年前三季度的销售收入是去年全年的3倍，预售金额高达230亿元。

　　恒大地产的交楼保证是全国排名第一的1700万平米的在建面积。这些在建楼盘已经于2008年上半年开工，如果没有金融风暴和首度上市搁浅，将在今年下半年集中交楼。如今，将推迟在2010年中集中交楼。

　　虽然1700万的在建面积在西方成熟国家，可能是一个中等国家的年开工总量，但随着众多内房股登陆港交所，国际投资者已经了解碧桂园等企业的产能，所以虽然有些惊讶，但也不会觉得匪夷所思。

　　恒大地产香港上市已是二度出战，相比去年已经能够提供更多证明。行政总裁夏海钧告诉《地产》记者：“我们当时只是买了一堆地，向投资者提供的只有愿景，投资者对我们的销售能力、工程进度和团队有疑问。”

　　为了冲击上市，恒大地产在三季度集中推盘，荣膺全国房企销售面积和销售金额双料第一。

　　销售火热带来可售房源逼近历史低点，不少开发企业开工计划压缩过猛形成阶段性供应断档，恒大地产的平均售价从1月份的3900元/平米一路上涨至9月份的5800元/平米，还依然旺销。

　　在承销团队帮助下，恒大地产同时对上市概念做出调整。2008年3月首度上市时，只能打土地储备(4578万平米)和土地成本低(460元/平米)这两个卖点。重启IPO后，在土地卖点(5100万平米、平均单价445元/平米)之外，恒大地产主打标准化全国开发商的概念，工厂化快速开发更契合西方投资者的口味。

　　资本市场回暖，融资能力恢复，时间窗口也随之来临。恒大地产在今年7月重启IPO，公司和投行团队依然战战兢兢。鉴于10月招股的几只内房股表现不佳，恒大地产的3－4港元的招股区间定得十分谨慎，价差高达1港元，就是为了避免招股不理想而被迫向下修正。

　　到了定价前一天，有关各方悬着的心依然没有放下。夏海钧透露，蓬钢当天悄无声息地来到纽约，谎称是度假，他没有权力干预最终定价，但不主张定价太高。等到3.5港元定价确定后，终于释怀并把酒言欢。

　　由于恒大地产国际和香港公开发售都实现超额认购，理应定在招股区间的高端。作为上市前战略投资人，蓬钢肯定也希望能发得更高，但“发更高和能发出去是两个概念，我们选择了后者。”夏海钧告诉《地产》记者。

　　以美林为首的投行团队主做恒大地产上市已历时三年，陈敏将投行团队的角色比作导演和编剧，演员和情节都由公司提供，律师和审计师等其他中介专司编辑、音响等剧务。虽然有关各方通过三年艰苦工作培养出了同舟共济的感情，投行团队还是迫不及待将摄制完毕的影片推向公映。