豪宅领衔 楼市再飙升

　　导语：近日，刚刚摘掉“中国第一豪宅”头衔的汤臣一品再创下了国内房价最高成交记录。趁着“调控真空期”，楼市再次飙升，将中国楼市“政策市”的特点透彻演绎。

　　田新杰 上海报道

　　最新消息披露，刚刚摘掉“中国第一豪宅”头衔的汤臣一品项目再次被富豪级买家看中，最新成交的一套房源均价高达160848元/平方米，创下了国内房价最高成交记录。此外，上海几个顶级别墅区的物业近期也出现了集体成交。上周(11月2日—8日)上海共成交商品住宅50.36万平方米，环比上升8%，10月下旬以来的三周高成交量，再次回到今年6月楼市最高温时的水平。

　　据汉宇地产市场部最新数据显示，10月份上海市一手豪宅累计成交407套，成交面积为8.8万平米，环比下降了27.6%。

　　“主要是有新资金涌入楼市，其中包括确认中国经济领先回暖的大量海外买家、国内创业板等造就的新富豪以及迪士尼等楼市重大利好兑现刺激的买家。”易居中国分析师薛建雄指出，目前处于一个调控真空期，即使优惠政策取消，但消息面普遍预期不会有新的严厉调控降临楼市，买家信心倍增。但是，近期各种因素造成的楼市不稳定因素正在累加，需要政府及时采取有效措施以稳定市场。

　　上海长期在低位徘徊的租金投资回报率，则直接说明了市场稳定的基础多么薄弱。2009年10月，美联物业(上海)住宅蓝筹投资回报率仅为3.57%。

　　多股炒房资金打破“假回调”

　　楼市从10月份下半月开始，重拾此前的上升态势。

　　汉宇地产的报告分析，在国内流动性过剩和通货膨胀预期的共同作用下，7、8月份上海豪宅市场强势走高，市场已将年内的一部分高端需求提前消化，因此，9、10月份豪宅市场的短期回调在所难免。但是，业内对于中长期豪宅市场的走势依然持乐观态度。“银行二套房贷收紧短期内对于豪宅市场会产生一定影响，但在经过短暂盘整之后，豪宅市场还将会回归上行通道。”

　　成交数据显示，上海近三周的平均成交量为49.45万平方米，接近6月楼市最高温时周平均成交51.1万平方米的水平。

　　近期上海一些楼盘还未开盘就被抢购一空，豪宅再创历史新高。10月下旬以来，盛世虹桥、锦绣华都、保利家园等近期推新房源的楼盘都是上市当天就被抢购一空。“汤臣一品的新价格，意味着经过四年滞销和过去半年的热销之后，开始进入涨价阶段。”薛建雄指出。

　　在豪宅掀起第二波高潮的背后，则是资本的卷土重来。据了解，国家公布三季度GDP之后，一直观望中国楼市火爆不敢入市的海外买家，对中国经济增涨重拾信心，开始大举进入中国楼市。此外，在创业板带来巨量富豪下，国内买家也感受到了上涨的物价，开始加大购房力度。而国际贸易中心、大虹桥、迪士尼等利好消息刺激，也成为新一轮行情的催化剂。

　　上述知情人士还指出，近期一些开发商和中介又在鼓吹优惠政策即将到期取消，促使购房者恐慌下单，伺机卖掉长期滞销的房源。

　　维稳的无奈：回报率低位徘徊

　　记者注意到，除了税费政策、区域发展利好等因素的直接刺激外，业内普遍预期中期内新一轮针对楼市的严厉调控不会到来，而近几年的市场发展规律似乎也证明，在楼市调控的真空期内，市场往往走出漂亮的量价齐升走势，这成为金融危机后犹豫许久的海外资金等资本最终选择中国楼市的关键因素。

　　以目前的政策信号而言，管理层的首要目标是维稳，防止楼市大起大落。

　　“中国的房地产市场是一个典型的“政策型”市场，房地产政策对于房地产市场的影响巨大，几次调控力度较大的政策直接导致市场的快速调整和快速繁荣。”克而瑞(中国)首席研究员陈啸天坦言。“明年部分优惠政策可能收紧或取消，从而对部分购房需求起到一定的抑制作用，但房地产政策面较正常年份仍较为宽松，将保证市场需求的稳定。”

　　陈啸天分析，2010年经济环境较2009年将有进一步改善，通货膨胀预期增强。投资者对房地产等保值性较好的资产需求将增加，将可能带来明年市场成交中投资性购房比例上升。此外，2010年商品住宅供应终将上升，市场的“供应式”下调现象不会再现，2009年企业加快拿地量，其效果将在2010年下半年得到体现。“目前，一线城市价格偏高，但可以通过小幅震荡来夯实，下调可能性不大。二三四线城市价格水平仍处于理性范围，并无大起大落现象。”

　　但是，这种理想化的维稳基调，在回归到以住宅投资资金回报率这条国际通行的评判指标上时，却显得颇为尴尬。美联物业区域董事高锦滔指出，高企的均价依旧会给市场成交带来不小压力，虽然投资回报率近两月出现一定的上升，但与国际惯用的5%警戒线相比，依然过低。

　　2009年10月美联物业(上海)住宅蓝筹投资回报率为3.57%，环比9月大幅上升20.61%。其中，长宁区的蓝筹样本租金回报率大约为3%-4%；普陀、闵行区同为2%-3%；静安、徐汇、闸北、虹口和浦东的蓝筹样本租金回报率大约在2%-2.5%；黄浦区为2%。

　　同时，住宅负担比数据显示，房价高企的压力仍在快速增加。美联物业上海二手住宅负担比显示，上海10月二手住宅家庭负担比为54.31%，意为对于年收入12万元人民币的上海普通家庭而言，购买一套均价在22586元的60平米二手住宅，2009年10月的抵押贷款月还款额占家庭月收入的54.31%，超出家庭收入的一半，处于高位，说明上海现时房价对购房家庭而言实际压力仍旧较高。