央企70亿上海拿地 老地王待解套

　　导语：9月10日下午，2009年中国地王总价记录在上海又被刷新，长风6B、7C地块由中国海外发展有限公司以70.06亿一举夺下，平均楼面价22409.3元/平方米，溢价率达129%。中国建筑旗下的中海地产计划拿长风地块建筑高档住宅，地王诞生频率加快，将直接提升一线城市生活成本。

　　70.06亿！“长风”入“中海”，2009中国“地王”再换城头旗。

　　9月10日下午，2009年中国地王总价记录在上海又被刷新，长风6B、7C地块由中国海外发展有限公司(下简称“中海”00688.HK)以70.06亿一举夺下，平均楼面价22409.3元/平方米，溢价率达129%。该地块位于上海市中心大虹桥区域，同7月23日创下当时“上海地王”纪录30.48亿元的青浦赵巷10号地块处同一区域，该地块由金地集团(600383.SH)拍得。

　　据参加拍卖的不愿公开姓名地产界人士描述，本次拍卖虽然历时很短，但是现场气氛紧张。“参加的企业都是实力雄厚，虎视眈眈，绿城房产(03900.HK)、中海、保利地产(600048.SH)、仁恒等诸多公司都给出了大大超预期的报价，先是绿城的64.11亿，然后仁恒报65.97亿，但最终中海得手。”

　　这一结果，多少令民营地产公司绿城感到失望。此前显出志在必得的绿城，在9月7日的第一轮竞价中，报出56.28亿元，夺标呼声最高，信心也最足，此价格楼面地价也已达1.8万元/平方米。但是再加价8亿元后仍只能失意而归。对此结果，绿城地产相关人士在拍卖结束后不愿做出回应。

　　中海除了本身是香港上市公司外，还是7月29日在上交所上市的中央企业中国建筑股份有限公司(601668.SH)下属子公司。这与6月30日拿下北京地王广渠路15号地块的方兴地产(00817.HK)非常类似，方兴地产是央企中国中化集团下属公司。

　　中海地产(香港)证券事务部在拍卖结束后回应记者采访时表示，获得该项目符合公司在中国内地的品牌定位和高端精品战略。“参考周边类似楼盘目前的价格，公司认为该地块价格合理，物有所值。计划将该项目打造成在上海市中心的高档精品楼盘。”

　　“这个现象表明，一线城市城区现在有规模的土地稀缺，一经推出就可能成为地王，并且一定会建成豪宅。”世联地产(002285.SZ)董事长陈劲松告诉本报记者，地王记录的不断刷新最直接的后果就是——给楼市目前高昂的价格打了一针“强心针”，“这一现象并不是好现象，这将直接提升一线城市的生活成本。”他说。

　　而上市公司在2009年频频夺得地王，也许与这些公司在上涨股市中频频成功融资具有直接联系。而土地储备增加，又被认为是提升公司估值的重要要素——这一2007年牛市的逻辑，再次在实体经济刚刚复苏的中国资产市场隐现。

　　“国际化”的竞标

　　9月10日下午的大戏，拍卖主角和竞争对象都非凡辈。

　　无论是地理位置，还是地块规模，长风6B、7C地块都可以说是今年到目前上海出让的最吸引人的一幅住宅土地。该地块位于上海市普陀区长风商务区，属于上海市区核心地带，地块总面积约142108平方米，可开发建筑面积为39.35万平方米。

　　这一地块吸引了众多地产巨头的关注。截至9月7日，已经有14家公司报名参与竞买，而现场竞标的开发商更是呈现“国际化”，内地、香港、新加坡、印尼等各地都有地产企业到场。

　　而夺标的主角中海，亦非泛泛之辈，其是国内开发规模位列第二的房地产公司，仅次于万科(000002.SZ)。

　　但中海拿地和经营策略一向以稳健著称，始终坚持现金占总资产10%、以年20%的稳健增长的“铁律”。本次如此激进拿地，公司相关人士在接受本报记者采访时表示，“目前上海核心区域没有这样规模的地块，公司十分看重该项目的发展前景。该项目所在区域，目前缺乏高档住宅项目配套，该项目的稀缺性强，未来价值提升空间大。”言下之意，公司将在这个地块上开发豪宅。

　　此前，中海董事局主席孔庆平表示，今年计划是新增400万平米土地，所以今年以来拿地速度一直稳定。

　　值得注意的是，长三角地区为中海今年累计销售面积增长幅度最快的地区，销售额和销售面积分别达到88.75亿港元和72.57万平方米，同比增长84.74%和119.58%。拿下“长风”地块有望为中海长三角战略和业绩再添重量筹码。

　　“地王”的特质

　　9月10日诞生的新“地王”，意味着地王诞生的频率不断加快。

　　7月23日，金地集团(600383.SH)在上海以30.48亿拿下青浦区赵巷镇特色居住区10号地块，创造了当时的上海地王；6月30日，方兴地产(00817.HK)以40.6亿拿下当时的北京地王广渠路15号地块。这两项纪录在不到3月内均被中海刷新。

　　而综观这些地王，一线城市、商务中心区、低容积率、总地块大成为共同的特征。

　　如两块上海“地王”，都是低密度——新地王容积率2.2，老地王1.0；都位于城区内核心区域——老地王在佘山风景区，新地王在城市商务区；规模都较大——老地王23万平米，新地王39万平米。这些特征，也都可以在前全国地王广渠路15号地身上找到。

　　而拿下这些地块的开发商，也都有着共同的设想，如中海回答的理由——核心区域，大规模，未来建筑豪宅。

　　根据中金公司首席经济学家哈继铭的研究，在2009年，一线城市(北京，上海，深圳，广州)房地产市场反弹快于二三线城市，其中一线城市房价的环比上升幅度，远高于二三线城市。

　　如按一线城市二手房的平均价格和一线城市居民的平均收入来看，北京、上海两个城市的月供/收入比，在6月份已经达到了76%左右，超过国际公认的“泡沫”分界线。

　　但是，中金并没有认为一线城市的楼价面临风险，因为“一线城市表面的房地产泡沫现象的根源是悬殊的收入差距。北京、上海的最高收入人群的实际收入均为最低收入人群的13倍以上。这就导致了这些城市高端住房的价格快速上涨，但是广大的中低和低收入人群没有购买最廉价的商品房的能力。”

　　地王的特质，开发商的豪宅蓝图，令一线城市房价居高不下。但进入9月后，刚性需求退出市场，成交量环比萎缩；中央严查土地延期开发、紧收二套房贷政策，也为高端房地产市场添加变数。

　　“追高”的推力

　　2009年新地王频出，老地王却还没有解套。

　　此前房价最疯狂的2007年，也是中国地王集中出现的年份，但是，不少地王甚至到目前还没有开发。以广州为例，2007年拍出27块区域地王，仍有20多幅没有动工，总面积超过100万平米。相当于2008年出让面积的总和。

　　北京地王广渠路15号，对面便是万科当年拿到的老地王西大望路20号，楼面地价11000元/平米，加上建安成本需到15000元以上，迟迟不能推出。直到广渠门15号以楼面价14000元/平米成交后，万科才有望解套。

　　而2008年，所有开发商都遇到了“寒冬”，这些地王压迫着那些未上市公司的现金流量表，也吞噬着上市公司的资产负债表——为“地王”计提减值损失成为年报难看的重要原因。

　　在实体经济刚刚复苏的2009年，开发商又再次进行着看似“荒谬”的“地王追逐”。“一个是因为流动性的宽裕，银行贷款不仅宽松而且价格低廉；另一方面，上半年销售的暴增，今年的销售任务基本完成，资产负债表已经比较好看了。”世联地产董事长陈劲松向记者分析说。

　　如本次地王的买家中海地产8月17日公布的中报显示，公司半年总利润为港币53.8亿元，折合人民币约47亿元，而万科同期中报的利润总额为41.91亿元，已暂时落后。中海上半年的净借贷比，也由去年的46.8%大幅下降到目前的13.2%。集团现拥有现金185.8亿元，未提用贷款26.7亿元，合计可动用资金为212.5亿元。

　　如此良好的盈利和健康的现金流和资金储备，以及国内地产市场前8月的“爆炸式”行情，自然令中海有动力也有信心加速拿地、开发、推盘。

　　而根据申银万国证券的研究显示，地产上市公司上半年已经摆脱困境，销售额同比增长53%，相对较为集中的10大城市销售额增长幅度高达79%，经营性现金流同比增长为50%。截至6月31日，房地产上市公司累计预收款合计1368亿，同比增长34%。预收款的大幅增长为今年和2010年的业绩提供了适度保证。

　　负债减少，现金增加，明年业绩无忧，使得万科、中海、金地等上市公司纷纷调整了下半年战略，以扩张取代了年初的谨慎。

　　而2009年上半年前所未有宽裕的流动性，则为开发商疯狂拿地和以房产、股票为代表的资产价格走高，写下了货币“背书”。

　　虽然进入8月，央行提出“微调”，也增加了到期央票的回收力度，但是，资金的价格仍处于低位，“目前贷款的利率在4-5%，资金非常便宜”，一位知名地产商总经理告诉记者。