豪宅：难以言说的暴利

　　导语：豪宅，不仅价格在疯涨，也在以不可思议的速度疯卖。据焦点房地产网数据显示，西钓鱼台嘉园，建邦华府、NAGA上院位列北京2009年上半年楼盘价格涨幅排行榜前三名。其中，西钓鱼台嘉园从2009年1月时均价每平方米15297元涨到现在的每平方米26213元，涨幅达171%；建邦华府涨幅达154%，每平方米上涨了5710元，NAGA上院以152.55%的涨幅名列第三。

　　而位于上海的著名豪宅汤臣一品更是在过去一个多月的时间里，卖出16套单价10万元/平方米左右的房源。昂贵的售价让人们认定，豪宅绝对是暴利品。

　　装修成本高昂

　　在豪宅的成本构成中，首先要提到的是土地成本。而目前市面上很多豪宅的用地是“8·31”大限前，通过协议出让或者股权合作方式获得，开发商获取的土地成本很难从公开渠道中获得，或又因转手多次，很难计算实际价格。

　　规划地图上被称之为“陆家嘴金融贸易区X4-2地块”的汤臣一品，由汤臣集团自上海富都世界有限公司手中获取，当时该幅土地出让金为5820万美元，加上2005年1800万美元的20%股权收购价，总计约6亿元人民币的土地代价。按照汤臣一品142000平方米总建筑面积计算，汤臣一品的楼板价应该是每平方米4225元。也就是说，汤臣一品的房价是此前楼面地价的20余倍。

　　但是，汤臣集团总经理徐彬坦率指出，该项目虽然土地拿得比较早，但维系土地的成本同样付出不少，只有在楼市较好时期才取得了一些成绩。

　　记者获取了一份NAGA上院的内部报告。位于二环以内，东城区东直门内大街9号的豪宅NAGA上院，设计费用占整个建设费用10%以上，而目前国内高档住宅的设计费用占整个建设费用一般为3%至5%。装修标准设定的是每平方米500美金。厨房装修标准定为60万元。

　　对建筑施工环节十分熟悉的中建国际发展股份有限公司副总裁肖喜学告诉本报记者说，对于绝大多数建筑来说，施工成本都相差不大，普通建筑在每平方米3000元左右。差别更多在于内部装修以及建筑材料的使用上。易被忽略的电梯系统和新风系统，其实所费甚糜。装修成本是除了土地成本以外最大的成本。

　　报告显示，NAGA上院外墙立面为意大利珍稀石材，德国Schüco落地窗，德国卫浴国宝之誉的Villeroy&Boch洁具，专供世界豪宅使用的Poggenpohl精典橱柜，世界厨房电器高级品牌GAGGENAU，日本三菱1350公斤的原装电梯用于民用建筑，以前只在银行金库才能看到的松下视网膜门禁系统也被用于民居。

　　本报记者获得的北京亚豪房地产经纪有限公司的调查研究显示，高端客户对于产品的关注点更多体现在户型设计上(50%以上)、其次是景观(30%)、再次是房屋使用率(15%)。另外，高端客户的需求是绝对的，他们更加看重物业档次以及服务档次，其次才是价格。因此，购房者对于豪宅的要求更高。

　　暴利背后的尴尬

　　对于开发商来说，豪宅产品的利润虽然高于普通产品，但开发商也需要承担更多的风险。虽然不少豪宅都取得了不错的销售业绩，但并不是每一项目都热销。

　　NAGA上院开盘三年多以来销售业绩并不理想。根据北京房地产交易管理网记录显示，虽然售价已经飙升到每平方米46000元，但NAGA上院至今只有8套显示已签约，签约面积为2744平方米，平均售价为每平方米 34113元。汤臣一品也遭遇了相同的尴尬。

　　京城豪宅柏悦府曾经是北京市单价最昂贵的楼盘。2006年柏悦府以每平方米7万元天价开盘，但作为投资商的科学城(000975.SZ)业绩并未因此大幅增长，2006年净利润下滑22.30%之后，2007年上半年科学城净利润同比再次大幅下滑。2008年，营业利润亏损4588万元。投资柏悦府项目，利润回收缓慢。

　　华远集团总裁任志强曾算了一笔账，他反驳某电视节目号称倒塌的楼房大约有360%的利润。他在博客中提到，“且不说这个成本计算中只计入了土地的直接成本和建安合同中的成本，没有计算各种契税、土地使用税、资金管理费、外购材料、设计、规划的成本、车库配套、市政设施、销售广告费用等等，也不用说用当年的地价衡量当年的房价问题。仅按360%的毛利计算，要交纳60%的土地增值税就去掉了216%的毛利部分，还有25%的所得税，再加上营业税等其他税费，毛利就不到100%了。”

　　在开发商的成本清单上，包括征地补偿费、前期工程费、红线内基础设施费、红线外基础设施费、建安工程费、公共设施费、管理费、基础设施增容费、配套设施建设费、不可预见费等。与此同时开发商还要承受资金周转速度慢所带来的财务成本。

　　由于每个项目都有不同的情况，关于暴利之争，最终难以得出统一的结论。有据可查的是上市房地产公司的毛利率统计。四家行业标杆公司最近3年的平均毛利率分别为万科(000002.SZ)36.48%、招商(000024.SZ)47.44%、保利(600048.SH)31.04%、金地(600383.SH)34.61%。

　　2007年毛利率最高的华侨城(000069.SZ)，2008年保持了57.7%的毛利率，虽然比2007年的70.4%要低12.7个百分点，仍然高于行业平均毛利率。保持项目高盈利是华侨城一贯的风格。且华侨城很擅于打造高档住宅。

　　北辰实业(601588.SH)一位高层告诉本报记者，北辰2008年项目毛利率超过了40%，主要原因其中有两个别墅项目结算，而别墅项目的毛利率远高于住宅项目平均毛利率，达到50%以上。