王石：颠覆与新生

　　导语：在争议中前行，在僵持中降价，他带领中国最大的开发商成功逃离2008地产困局。

　　当飞奔的万科突然放慢脚步时，万科董事长王石一度面临外界对万科及其本人的浪潮般的质疑。及至2009年3月10日万科企业股份有限公司发布2008年年报之际，一场中国房地产商业化10年以来最大规模的自发式调整，得到了最好的注脚—万科2008年主营业收入为409.9亿元，同比增长15.4%，实现净利润40.3亿元，同比下降16.7%—这结束了其长达4年的年均复合增长率高达60%的快速奔跑。

　　“我很满意。”在总结一年多来冲破各种争议实现的成绩单时，王石对《环球企业家》说。令他欣慰的是，年销售4万多套房的万科仍是世界最大和占中国市场份额最多的开发商。

　　这一成绩实属不易。2008年，质疑考验着王石的底线。他的率性直言，譬如地震时的“十元论”，引发了中国商业史上罕见的网络信誉危机；他的“拐点论”和降价风潮，被一些开发商喻为“第二宏观调控”；有人依然视他为房地产行业的英雄和榜样，但也有包括同行在内的人将他喻为无情的“杀手”。

　　这几乎摧毁了王石甚至万科往日阳光而健康的形象。在房地产商群体遭遇集体道德谴责时，万科的精细物业管理、标准化住宅和追求阳光下的利润，以及王本人象征着健康、体力充沛的爱好—登山，都给人以独善其身的形象；在房地产商普遍乐于享用卖房市场的轻松赚钱，疏于品牌和管理的深耕时，万科曾被公认能够超越房地产行业给中国企业提供商业启迪的少数企业之一。

　　不过，历史往往只会记住那些成功者—手握199亿现金的万科依然是中国最有钱的开发商。王石称，万科当下最重要的任务是销售存货，而非继续拿地。如果市场好转，万科重新拿地不过牺牲4个月的时间。而一旦市场继续恶化，万科将走在市场的前面。但这一看似闲庭信步的布局，实则来得非常惊险。

　　万科去年年中和第三季度两次下调共计33%的开工面积(278万平方米)，以万科平均8849元/平方米的售价计算，避免了新添218亿元的存货。若非如此，按行业内平均建安成本计，将这些楼交付使用仅建安费用就超过60亿元。同时，万科去年新增土地储备项目削减近半，而之前连续3年，这一数字为每年1000多万平方米；以万科去年平均2000元/平方米的拿地价计，为此减少的现金支出就达100亿元。因此，若战略撤退稍有犹豫，万科的近200亿现金就将被无情吞噬。

　　事实上，万科是2004年以来房地产行业快速发展的最大受益者之一，在这轮房地产行业持续时间最长，过程最为曲折，政府、房产商、购房者博弈局面最为复杂的行情中，万科持续将对手抛得更远。同样，万科也是宏观调控影响最大的承受者，但在最为关键的2007年底至2008年中，当房地产市场缓慢进入调整期时，王石带领高速奔跑的万科成功跳出了这一锅正在缓慢添柴的温水。

　　“王石是从死人堆里爬出来的。”SOHO中国董事局主席潘石屹如此解释王石为何能险中求胜。自1988年创立万科以来，王石经历了1993年、1998年两次地产危机，而现存的主要地产品牌有少数只经历过一次，大部分都是牛市中成长，用牛市来思考问题的。“地产向来是宏观经济调整的先兆，所以王石总能够根据市场来判断调整的位置和档期。”中关村不动产商会会长杨建平告诉《环球企业家》。

　　尽管如此，王石并不认为这份需要审时度势的“工作”能给他带来乐趣。对他个人而言，做地产更具比较优势，能够带给他财务自由来干他喜欢的事情，比如登山。当被问及是否会成为“中国太空旅游第一人”时，王石断然否定了这种可能。

　　“我不是一个被动的乘客，一定是驾驭者。”王石说。

　　万科版“调控”

　　“驾御者”亦有力不从心之时，不过，王石仍全力“掉转船头，逆时代潮流而行”。

　　在这一轮的房地产调整初露端倪—2007年底成交量开始萎缩之时，王石在万科发起的一项住宅研究的“海螺行动II”发布会上，遭遇了一位记者一长串的举证式问题—万科在深圳降价了，而跟随降价的房子也好卖，最后他问王，是否认同楼市出现拐点的说法？王石表示同意。这就是著名的“拐点论”的由来。事实上，通过万科的研究数据，王石在2007年中就注意到，以深圳为代表的珠三角地区，在房价收入比以及销售量与开工量的对比上，呈现日益扩大的剪刀差。前者说明房价高低，后者则反应供求的微妙变化。二者叠加的启示则是，起码在珠三角地区房产市场泡沫已经非常明显。

　　而一开始，万科却未能置身这个泡沫之外—尽管那并非王石的本意。

　　从深圳市区驱车一个多小时驰及坪山，沿途皆是郁郁葱葱的山地，人迹罕至。但这里曾是万科的一座梦想之城，其金域东郡项目31万平方米的开发面积，相当于75个标准足球场。2007年7月份，万科以总价4.78亿拿下龙岗坪山的两幅地块，楼面地价高达3100元/平方米，创当地地价的最高纪录。同样的两块地，半年前万科的投标价分别是1.2亿和1亿。

　　彼时，以2003年以央行“121号文”作为本轮房地产宏观调控的起点，此后历次调控，都因更大幅度的报复性上涨而宣告“失败”。及至2007年，北京、上海、广州、杭州等地同一主体房价全年上涨均超过50%，局部区域甚至翻倍。融科置地执行总裁郑志刚对此深有体会，即使有联想控股这样实力雄厚的东家坐镇，他们在全国各地的土地拍卖市场中仍频繁铩羽而归。而中国房地产职业经理人联盟秘书长陈云峰亦告诉《环球企业家》，北京所有的土地拍卖皆以底价乘以2.3倍被上市公司席卷。在2007年6月，万科也曾拿出60亿元买地，此后，万科将各地拿地权上收总部。但两个月后，万科仍拿下在广东东莞的“地王”，单位楼面价超1.5万元，远超过现售商品房均价。

　　不难理解，当风暴来临—2007年9月27日，针对第二套房提高首付比例和贷款利率的政策，令站在房价巅峰彷徨的投资者仓皇出逃，成交量开始急速萎缩时，“很多人还认为，这次调控仍会以房价报复性上涨告终，大家都在赌。”杨建平说。

　　王石也向《环球企业家》表示，这是整个房地产进入调整期的分水岭。不过，万科金域东郡还是在当年10月份开盘，以每平方米7500元左右的高价推出一期首批475套单位，被蜂拥而来的超过两千五百名购房者在三个小时内抢购一空。周游是其中的一员，“人们都疯了，平均六个人才能抢到一套房。”周游说，如今他已是这里的业主。以金域东郡所在的坪山现有两个商品房小区泰福华庭和东方威尼斯为参照，即便是深圳楼市最为疯狂的时候，其二手楼售价也未超过5500元/平方米。事实上，金域东郡更像是一座孤岛，它的周围目力所及皆是尚未开发的荒地。

　　周游一直笃信投资万科的房产会有稳定和持续的收益，以同样地处深圳的楼盘为例，科东海岸从2003年开盘时的6000-8000元/平方米上扬到2008年高点40000元/平方米。但不幸的是，金域东郡从2008年“五一”前后开始被万科的销售人员打折销售，最终价格下探至6000元左右。

　　“这个项目的土地和建筑成本加起来就超过6000元，行情不好，无利可图。”万科金域东郡项目经理周华兵告诉《环球企业家》，由于市场行情急剧变化，金域东郡不得不很快辞退了中原地产的销售人员。

　　更为糟糕的是，根据深圳市国土资源和房产管理局预售商品房统计显示，在整个龙岗区2008年尚有超过145万平方米、总数多达1.5万套房屋待消化。