香港豪宅大跌逾三成 内地民企富豪成主力买家

　　新浪尚品综合消息：香港媒体称今年香港楼市再现生机，内地投资移民客及民企老板成为主力买家。香港豪宅比高峰期已大跌30%至40%，吸引不少大陆豪客来港搜购特色豪宅。

　　今年香港楼市再现生机，内地投资移民客及民企老板成为主力买家。市场人士认为，由于内地投资客一般期望来港置业，将有利家人来香港读书或发展事业。尤以拥有维港景色的特色单位，或者是山顶南区一带的传统豪宅最受宠，因为此类拥海景单位于大陆较少有，况且香港豪宅比高峰期已大跌30%至40%，吸引不少大陆豪客来港搜购特色豪宅。　　

　　楼宇买卖持续下滑

　　去年第四季度以来，香港经济受金融危机影响而大幅下滑，地产物业市场遭受严重打击。楼宇买卖持续下滑，投资型物业的租金也出现了自2003年以来的首次下跌。

　　世邦魏理仕(CB Richard Ellis)日前发布的香港2008年第四季地产市场报告显示，香港市场整体写字楼租金结束了之前九个月的升势而急剧下降，全年以亏损告终。各主要购物区的商铺租金均下跌，呈现自2003年第四季以来首次年度租金下跌。同时，商品出口明显收缩，削弱了市场对工业用地的需求，令整体租金水平持续下滑。

　　香港土地注册处最新发布的2月份土地注册数字显示，今年2月份送交注册的所有种类楼宇买卖合约共5043份，较1月份下跌12.4%，与去年同期相比则大幅下跌64.9%。今年2月份注册的楼宇买卖合约总值159亿元，较1月份下跌15%，与去年同期相比下跌69.5%。

　　尽管房地产价格迅速回落，但多数分析人士仍认为，目前香港金融和经济的基本面要好于亚洲金融危机时，能够抵御房价下跌的冲击。

　　“红筹教父”梁伯韬在接受中国证券报采访时表示，尽管香港地产受到金融危机的负面影响不浅，但程度比亚洲金融危机时要小。“前几年香港地产基本上没有太大泡沫。但2007年豪宅价格上涨比较高，因此现在调整幅度较大。”他说。

　　业内认为，香港房地产的风险主要集中在2007年价格上涨过快的高端物业领域。而高端物业的价值和收益率又同部分金融产品挂钩，这就可能造成“连锁式”的重估和减值的风险。

　　不过，香港银行业的人士认为，香港各银行具有很高的流动性，目前贷款额仅略高于存款总额的一半，整体风险并不太高。瑞银(UBS)报告显示，目前房贷还款额占家庭收入的比例实际上只相当于十年前的三分之一。没有多少贷款人出现了真正的资金困难，贷款拖欠率仅为0.05%。

　　豪宅大跌 买家“寻宝”

　　受金融业遭遇大量裁员潮影响，香港豪宅售价及租金出现大幅倒退，部分区域的价格创1997年亚洲金融危机以来的最大跌幅。

　　据统计，去年12月份，全港三十个主要豪宅区二手买卖平均尺价为9007港元，同比下跌13.8%。其中，九龙区豪宅降价幅度最大，如宝翠园2008年12月二手交易尺价为6879港元，比上一年跌了三成多。

　　位于港岛的太平山顶曾是殖民政府官员的大本营，但如今那里的价格创下了1997年亚洲金融危机以来的最大跌幅，交易量也明显减少。

　　2008年第四季度，港岛区豪宅物业的整体销售价格按季下跌了35.4%，按年下滑了19.2%。港岛区的豪宅物业平均租金按季下降了接近20%，平均尺租为36.22港元。由于潜在买家多持观望态度，不少业主都将物业转售为租，令租盘增加，导致价格有下调压力。

　　“这些区域的物业特色在于投资客多、租盘多，1997年之后才落成开售，案量多，开发商重点炒作以冲刺销售业绩。但金融业失业潮引发这类贵价物业遭遇退租，投资客缺乏租金收入供楼，进一步停损出场，从而破坏房价上涨趋势。”群益证券(香港) 黄熏辉表示。

　　不过，今年以来，进入二手豪宅市场“寻宝”的买家有所增加，二手豪宅市场迎来一波成交“小阳春”。利嘉阁至尊豪宅主席张伟文表示，豪宅楼价近月急剧下挫后，市场承接力在低价效应下有所增强。

　　由于价格下跌，据传包括东亚银行主席李国宝、柏宁酒店陈氏家族、庄士国际主席庄绍绥、电盈大股东李泽楷等香港富豪都纷纷入市购买豪宅。

　　据土地注册处最新资料，今年1月份全港价值1000万港元或以上的二手住宅涉及成交量约37.4亿港元，较去年12月份上升3.3%，创出近半年以来的单月新高，反映出豪宅市场萎缩情况大致遏止。

　　天玺三成买家非本地客

　　香港《文汇报》报道，事实上，今年以来，多个大型新盘均有不少内地投资移民客追捧，新地代理执行董事雷霆早前指出，九龙站天玺已售出300伙单位中，约有30%为内地客及海外客。至于新地于红磡海滨南岸亦获两组内地投资移民客分别斥资4000万及1600万元购入16伙单位。

　　马化腾1.6亿购名门3复式

　　曾夺亚洲分层豪宅"一哥"宝座的渣甸山名门，呎价较去年高峰期回落，吸引内地"过江龙”入市，市场盛传腾讯创办人之一、被称为"QQ之父"”的马化腾，正是日前豪掷一亿六千万元，购入三座顶楼全层复式单位的新买家。

　　由长实发展的渣甸山名门，最近调低特色户意向价，迅速获承接，消息人士指出，其中三座五十七及五十八楼顶层复式户，获内地客以一亿六千万元全层购入，新买家盛传为腾讯主席兼首席执行官马化腾。

　　香港媒体昨日就有关消息，向长实地产投资董事黄思聪查询，惟他不作回应，并指"基于专业操守，不会透露客人资料"。

　　由于名门三座顶层属发展商示范单位，总装修费达一千五百万元，其中A、B海景复式户，面积约四千七百零六方呎，C室山景复式户约二千四百七十七方呎，全层单位拥环回三百六十度景观，无论维海景致或半山青峦，皆尽收眼底，故即时拍板入市，以成交价计算，每方呎造价约二万二千二百七十五元。

　　消息人士透露，该名买家当日曾亲身出现于名门，惟表现极为低调。

　　据悉，新买家为腾讯主席马化腾，马氏自去年中开始，已先后多次减持腾讯股份，合共套现超过六亿元，或为重整投资组合铺路。

　　事实上，名门为近年港岛区罕有优质豪宅项目，于去年三月楼市高位时，五座顶层B室呎价攀升至三万八千四百余元，成为当时亚洲分层豪宅呎价之首，故是次成交价已回落逾四成。

　　现时豪宅呎价回落，近日已有多名拥中资背景的买家斥巨额入市，其中贝沙湾 五期双号屋，日前获内地客以近亿元购入；而内地投资界猛人、软银赛富投资合伙人阎焱，则于上月以九千万元，购入深水湾道三十九号洋房九号屋，呎价二万二千多元。