李嘉诚30亿搅醒沪上商业地产 新鸿基追资

　　导语：李嘉诚30亿真如A3-6搅醒沪上地产 新鸿基追资，亚洲首富李嘉诚这个“风向标”转向多方，鼓舞市场上更多的资金将筹码压向沪上商业地产。

　　理财周报记者 赵心砚/文

　　香港地产大鳄李嘉诚在接连抛售数栋位于上海黄金宝地的商业物业之后，于近日决意逆市启动内地最大的商业地产项目——上海真如城市副中心项目。

　　2009年，内地楼市多空博弈的关键年份，李嘉诚这个“风向标”转向多方，无疑鼓舞了市场上更多的资金将筹码压在沪上商业地产身上。无论是最早进入市场至今得以坐享租酬的恒隆地产(00101.HK)，还是近两年为押宝内地而不惜大规模举债的新鸿基地产(00016.HK)，港资开发商在上海商业物业的争夺战中已是先行一步。

　　与此同时，内地房企却拖累于居高不下的负债率和存量资产，在抢滩沪上商业地产的战役中显得有心无力。李嘉诚看多沪上物业，这无疑刺激了他们加速布局商业地产的欲望。但无论是有意与带头大哥分一杯羹的本土最强开发商绿地，还是已经进入商业地产注资最后冲刺阶段的世茂股份(9.24,0.07,0.76%)(600823.SH)，如何迅速消化存量房并回笼资金成为摆在他们面前的一道共同难题。

　　内地最大项目即将破土

　　李嘉诚看多沪上商业物业

　　在2009年的头两个月，李嘉诚沽空上海地产的论断一时甚嚣尘上：1.5亿起价拍卖沪上豪宅玉翠豪庭的40余家商铺，将浦东御翠园200多幢出租10余年的商业别墅“转租为售”。这位以地产发家的香港富豪接连抛售上海项目的一系列举动，曾被业内看作是境外资本沽空上海商业地产的标识。

　　3月初始，李嘉诚旗下企业长江实业在内地最大的项目——上海真如城市副中心即将动土却传遍坊巷。上海真如城市副中心开发建设投资有限公司总经理何智奇在近日对媒体表示，收到长实副主席李泽钜的亲笔信，希望政府协助确保开工，目前长实已经做好所有准备，具体开工日期有望定在3、4月。公开资料表明，该公司是普陀区政府在2007年为服务真如项目招商引资而专门设立的国有全资子公司。

　　消息公布之后，投行瑞银将长江实业(0001.HK)的评级升至“买入”，并将其目标价锁定在75.9港元。

　　对于长实真如项目即将开工的消息，真如城市副中心开发建设投资有限公司市场部负责人向理财周报记者表示，长实确实已经拿到部分施工许可证，真如项目即将于3、4月动工。该人士同时还否认了上海本土最大房产商绿地集团将参与真如项目。

　　长江实业企业事务部的黄丽婷也对记者表示，“真如城市副中心项目正按长实的内部规划落实，但具体进度目前不便公开。”

　　“作为香港的龙头地产商，长实此举证明了李嘉诚对投资大陆仍抱有信心，对于内地，尤其是一线城市商业地产的开发具有风向标的意义。”香港大福证券研究部主管麦德光认为。

　　不过麦德光认为，该项目对长江实业的短期股价不会有很大提振作用，因为商业地产初期租金的收益率不会很高，大约在10%-15%左右，至少需要10年时间来精耕细作。另外，房地产的业务盈利只占长江集团盈利比重的10%到20%。

　　根据上海市规土局的公开资料，长江实业于2006年12月以底价22亿元竞得该真如副中心A3-6地块。该项目的楼面价将近每平方米3056元，总建筑面积近100万平方米，其中近八成被规划为大型商业物业项目。何智奇认为，按照每平米售价2万的保守估计，该大型商业物业综合体至少能为长实带来200亿元的收入。

　　另据2007年政府出台的《上海市真如城市副中心规划方案》，真如城市副中心被规划为上海市第四个也是最后一个城市副中心，前三个副中心分别是徐家汇、五角场和花木。真如将成为上海及长三角的服务中心，而长实开发的真如A3-6地块正位于该中心的核心位置。

　　带头大哥一呼百应

　　港资开发商布局沪上商业物业

　　“真如项目的动工预期很可能会引起港资开发商投资内地商业地产的一波热潮。”麦德光这样预计。

　　无独有偶，瑞银也在2月末发布的研究报告中表明，长实真如项目的破土或显示了现金充裕的香港地产商，能在国内房地产周期接近谷底时买入平价土地的趋势。

　　麦德光表示，长实在内地大部分的盈利都来自与和记黄埔合作开发的住宅地产项目，商业物业还没有开始贡献盈利。然而长实出手内地超大型商业项目，相比起内地和香港的竞争者，有着资金实力和开发经验的独特优势。长实目前的资产负债率在10%以下，相比起内地房企动辄50%的资产负债率，长实现金流充裕，无需过度举债，这对于讲求“永续经营”的商业地产来说尤为重要。从长期来讲，长实的商业物业将为企业带来稳定的租金回报，发挥商业地产“熨平经济周期”的功能。

　　除了长实以外，其他香港开发商布局上海商业地产的步伐也从来没有间断过。即使是在被认作“内地房市调整年”的2008年，与长实并列“香港地产五虎”的新鸿基地产仍表示将增加投资300多亿元。

　　在新鸿基扩展其内地房产版图的这三年中，其投资额比例由现在的17%提升至30%，投资额从现在的400多亿元升至700多亿元。

　　新鸿基2007/2008年报显示，截至2008年9月止，公司在内地的土地储备(总楼面面积)已经超过620万平方米，建成的10%土地均用作高档商用物业，其中16%的土地存量位于上海。而在新鸿基吃进的沪上土地中，近80%将用于建设包括写字楼、商场和酒店在内的商业物业。这就意味着自今年起新鸿基将有超过70万商用物业投向市场。其中，新鸿基位于上海陆家嘴(19.82,-0.38,-1.88%)核心的上海国金中心已于2008年11月封顶，看来公司将于今年觅良机将该项目推向市场。

　　但新鸿基也因其对内地物业投资的放量而担负着沉重的资金压力。尽管港资开发商的现金流状况普遍优于内地房企，但根据WIND统计，截至2009年3月4日，新鸿基地产的经营现金流达-246.06倍，而长实的这一数据为78.09倍。

　　而最早布局上海商业物业的恒隆集团在2008年已经尝到先行一步的甜头。至2008年来自内地的商业租赁收入已超过港币10亿元(合人民币1024百万元)，超过租赁总收入的50%。目前内地的租金收益全部来自恒隆位于上海的恒隆广场与港汇广场。

　　广州合富辉煌集团董事副总经理黎振伟近日表示，政府已经在力推安居房，宏观调控的大方向导致内地的住宅房价不可能再继续提得很高。而商业地产不涉及民生，又是近几年才新兴起的投资领域，可提升运作的空间很大，所以外资机构眼下更热衷追捧零售商业。“目前，内地住宅地产的投资回报率大概为3%～5%，而商业地产的回报率则有6%～8%。”