美股评论：住宅市场见底在即

　　【MarketWatch纽约3月3日讯】事实上，住宅市场今日的价格要比过去九年间的任何时候都更加趋于稳定。

　　最新的统计数据显示，全美范围之内，新屋和二手房销售价格的中值整体而言大致相当于家庭收入中值的2.9倍左右。事实上，在1980年代，住宅销售和建设都处于极为繁荣的时期，而在那时，市场上的住宅价格和家庭收入比率大致也是这样一个水平。

　　三年前，住宅泡沫破灭的前夜，这个比率大致是在4.5上下的样子。

　　需要指出的是，当前的利率水平较之二十多年前要低出很多，这也就意味着今日的住宅价格相对于消费者的承受能力而言还更加让人轻松。

　　当然，前面所说这一切无意否认一个简单的事实，即要背负一笔住宅抵押债务，今日的人们的处境还是要比1980年代艰难一些，可是，我们仍然应该明白，假如一位消费者在今天愿意为了住宅获取一笔抵押贷款，而且他又愿意遵从1980年代的标准，他就会发现，今日的情形其实并非想象的那么可怕。

　　有些人或许已经忘记了，需要我们在这里再提醒一下，当初的那些标准包括首付20%至25%的款项，包括若干年的所得税资料来证明家庭收入情况，当然还需要对住宅的价格进行相应的评估。

　　有必要补充说明的是，我用于前述那些计算的家庭收入中值数字是来自去年的统计数据。换言之，我其实已经是在假定我们陷入了严重的经济衰退，今年的家庭收入较之去年的水平没有任何增长——这应该已经足够保守了。

　　事实上，我这种保守的做法多少都是值得怀疑的，因为自从1970年以来，家庭收入中值还是每年都能够有所增长的，即便是1982年那种严酷的衰退局面也没能改变这一趋势。假如还有人认为这过于乐观，那么我就不明白究竟怎样才能算作是悲观了。

　　我同样明白，对于住宅市场而言，供求关系目前还远远没有达到平衡的地步。即便以当前的房屋销售速度度量，待售房屋库存也仍然相当于正常水平的两倍左右。与此同时，由于抵押品赎回权的丧失，必然还有更多的住宅被推到市场上来，对住宅价格形成进一步的打压。

　　不过，必须指出的是，政府的购房者偿付能力与稳定计划显然将发挥一定程度的帮助作用，使得利率甚至可以进一步降低，让人们在面对抵押贷款时的处境变得更加轻松。与此同时，很多住宅的价格较之其峰值已经下滑了25%甚至50%，在这种情况下，一些作壁上观的买家迟早是会回到市场当中来的。

　　当然，我们也必须承认，潜在的买家数量在很大程度上还是会受到限制。毕竟，今天的人们是不可能不担心整体经济，不可能不担心自己的财务状况和自己的工作职位的。

　　换言之，这也就意味着供大于求得局面还将持续下去，而住宅价格也将相应地持续下跌——除非华盛顿方面能够采取进一步的措施：建立一个机构，并且为其提供资本，由这一机构购买所有价格水平相当于当地家庭收入中值2.9倍以下的住宅。(当然，这一比率只是概论，比如公寓住宅的比率就可以高一点，而别墅就可以低一点。)

　　正如我早在一年之前就曾经指出，并且在去年十二月还曾经予以重申的，这一机构其实并不需要真正买进许多的住宅，它存在的意义就在于，它可以为住宅价格托底。至于它真正买进的那些住宅，也完全可以租出去，然后等到市场恢复正常时卖出，这样还能获得可观的利润。

　　一旦住宅市场找到了清晰的底部，购买者就将开始高高兴兴地抄底，而银行也将更加乐于将自己的资金释放出去。

　　当然，更加重要的或许还不是这些，而是那些基于抵押贷款的证券就将不再是“有毒的”了，因为它们的价格将得到确认。这对于我们的银行系统而言无疑是另外一个巨大的惊喜。

　　(本文作者：Irwin Kellner)