万达50亿抄底土地市场

　　万达拒绝做机会主义者，50亿元抄底土地市场仅仅是表象。

　　“必须早看一步，别人疯狂拿地的时候我们不去拿地，市场低迷的时刻更是拿地的好机会。”2008年12月16日大连万达集团董事长王健林在接受本报记者专访时表示。

　　在地产企业普遍资金紧张的时刻，王健林透露，万达应付土地款不到10亿。对于一个庞大的商业地产开发集团，如何在“紧日子”里管理现金流？

　　计划内的“猎取”

　　一个月的时间内，万达拿出50亿购置土地、开工项目。

　　10月27日，万达与成都市金牛区签订“金牛万达广场”项目，预计项目总投资80亿，前期到款近20亿。该项目占地200多亩，开发面积约为120万平方米，项目改造完成后将建设万达在成都的第二个商业广场项目，此前万达在成都已有一家名为锦华万达广场的商业项目。万达透露该项目将于明年下半年开建，建成面积是目前锦华万达广场的3倍。

　　10月28日，万达以18.8亿的价格摘得唐山市300亩的核心地块，预计总投资80亿，将兴建万达商业广场。项目位于唐山市核心区域，是唐山市重点建设项目，用地319亩，其中包括一个超五星级酒店以及20万平方米的写字楼。

　　11月19日，万达作为唯一的投标者，以9.9亿元将上海市2008年度最大的一块综合性经营用地收入囊中，折合楼板价为2400元/平方米。与该项目所在的上海金沙路为邻的长风7C地块在去年的争夺中，折合楼板价为14000元/平方米，是前者的6倍。

　　早前，王健林在接受本报记者采访时表示，下半年公司的主要任务是现金流，将减少拿地，并准备过紧日子。一月内出手50亿豪取三块地，是否意味着万达战略转向？“这是集团年度现金流计划内的项目，若不是因为形势不好，万达拿地数量可能比现在多一倍。”王健林说。

　　“以前我们有过这样的经历，跟踪了一两年的项目，甚至一级开发完，规划图纸都做了，最终还是被竞争者高价拿走，原因是超过我们的策略底线，我们就选择放弃。”王健林回忆说。他坦言，用一百年的时间去考量一个企业，不应该在乎一块地或者几块地的得失。对于快速扩张中的企业，扩张中的安全被置于首位，万达拒绝加入抢地大军。

　　今年4月初，万达还在大连斥资15.7亿元拿下了大连今年推出的第一块土地。该地块位于大连东部港区，总面积8.08万平方米。万达计划在该地块上建设两家五星级以上酒店和一批高档公寓。当时该地块也只有万达一家参与竞拍。

　　据悉，年底万达集团还将陆续投拍一批重点项目。本报记者从其他渠道获知，在经济增长速度下滑的背景下，一些地方政府甚至开出了“零地价”的优厚条件招商引资，希望万达去当地开发商业地产项目。

　　“形势超出了我的预计”

　　王健林8月在接受本报记者采访时曾流露出相对乐观的情绪，“下半年的指标通过每个月的分解，我们认为只要大家努力是能够完成的。”

　　然而，四个月后，王健林的看法逐渐改变，“形势很不好，已超出了我的预计。”而万达制定的2008年经营计划仅完成了80%左右。无论是住宅部分还是商业地产部分的销售，都受到了影响。

　　万达集团持有物业的比例占30%左右，剩下70%都用于销售。王健林希望到2010年时，持有物业和销售物业比例各占50%。粗略测算，目前万达持有型物业每年能够提供的租金现金流在12亿-15亿之间。

　　“这一轮调控中，大家可以充分认识到开发商业地产的好处了。”王健林说。

　　同时，万达还能通过银行获得经营性物业抵押贷款。以拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息。贷款可用于开发商的流动资金和固定资产等方面，也可用于物业在经营期的其他资金需求，其中包括置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金等。“一个月前，我们感觉到银行业对地产企业的贷款有所松动。”王健林认为这对地产业是一个积极的信号。

　　在万达的发展战略中，上市曾被视为关键一步。IPO成功与否将很大程度上影响公司的现金流。然而计划制定后，由于市场原因一直搁浅。“我们准备工作已经完成，现在等市场变好，股市重回3000点，那时候可能就是我们的上市时机。”王健林说。

　　王健林言语中透露，上市并不是万达目前所急切想实现的目标。“上市融资80亿或者100亿，可能我现在拿出2-3个项目去银行抵押就能够拿到这些钱，我更在乎的是一个百年企业制度的建立，跟着我的兄弟们也能获得一部分股份，分享公司成长的收益。”

　　王健林预计，在目前的中国经济形势的大环境下，地产业至少要到2009年下半年才能回暖，而在此期间万达不会大幅调整战略。