美股评论：谁在扮演终极购房者

　　【MarketWatch纽约12月9日讯】为了切实推动银行转变立场，敦促它们开始放款，政府已经改变了自己的角色，变成了终极放款者。现在，为了稳定我们的经济，华盛顿还必须扮演终极购买者。

　　在美国的各个地方，政治家、观察家和媒体都纷纷指出，住宅市场才是经济疲软背后的罪魁祸首——不过，我们这个专栏的读者，大约一年之前就已经清楚地看到了这一点。

　　毋庸赘言，仅仅住宅开建数量缩水这一件事情就已经足以让我们头痛了，但是实际上，住宅市场的问题要比这复杂得多也糟糕得多。本质上说来，住宅市场的情况就是：在当前的价格前提之下，供给严重超过了需求。

　　这一供需失衡造成的结果就是，住宅价格已经连续下跌了相当时间，目前和历史最高点相比，住宅价格中值的跌幅已经达到了大约18%。在一些特定的地区，如南佛罗里达，这一跌幅更是高达50%之多。

　　了解了这一切，人们也就不难明白为什么美国会受到衰退的折磨了。对于普通美国家庭而言，住宅通常都是他们最重要的资产，无论何时，只要房价下跌，人们的财富规模就会受到非常直观的冲击，而他们消费的能力和意愿自然也就随之受到了考验。

　　事实上，许多家庭在过去若干年当中能够保持相当的消费水准，靠的并不是自己的储蓄，而是住宅的增值，现在，住宅价格下跌，对于他们的消费行为不啻为釜底抽薪，这也就注定了我们当前这一次住宅市场危机，严重程度要超过以前任何一次。

　　其实，住宅市场的低迷已经造成了诸多后果，而其中对经济产生整体性影响最大的，莫过于金融市场的冻结。

　　众所周知，太多的抵押贷款都被转化为了证券产品，而这些证券产品的价值现在都由于住宅价格的下跌而被打上了大大的问号。这是金融市场困境的直接诱因。

　　由此看来，要终结当前的衰退，让金融市场解冻，关键无疑是在于稳定住宅的价格。要做到这一点，我们惟有推动住宅需求增长，或者削减住宅供给。

　　要推动需求成长，将是非常困难的。人们都忧心忡忡，害怕失去自己的工作，银行则在一再提升信贷门槛，更何况，在当今这样的情况下，即便有需求存在，也很少有人会有购买的意愿，因为他们都无法肯定价格是否已经真正触底。

　　与此同时，必须指出的是，住宅价格仍然有过高的嫌疑，至少相对于家庭收入而言是如此。有鉴于此，尽管三十年期固定利息贷款的利率已经降低到只是略超过5.5%的水平，而且财政部还计划将其进一步压低到4.52%的1960年代早期以来最低点，但是所有这一切都不足以让买家结束作壁上观的姿态。

　　需求既是如此，我们也惟有诉诸削减供给，靠这个来达到供求的平衡了。要做到这一点，就要求住宅价格的中值进一步降低，根据我的计算，至少也要再降个8%左右。

　　要做到这一点，就要求政府必须采取行动。

　　正如我在三月间就曾经建议的，政府应该像一家机构那样运作(就像当年的房主贷款公司)，拿出几十亿美元来，以一个固定价位来购买市场上的所有住宅，无论这住宅是来自销售者，还是丧失赎回权的抵押品，只要定价不超过特定市场的家庭收入中值2.9倍就可以了。

　　2.9这样的一个比率，是1980年代大多数时候的正常水平，当时住宅市场不但繁荣，而且健康。显然，并不是所有住宅都会机械地定价，公寓的价格可以高一点，棚屋自然就要低一些。

　　实际上，房主贷款公司在运作中并不需要购买太多的住宅，只要他们出价并购买，这种做法本身就会帮助价格找到自己的底部。那些没有被收买的住宅可以出租，等待市场情况的改善，然后再以更高的价格出售。

　　当底部真正清楚地呈现出来，买家自然就会入场，卖家当然更会乐于出售，银行家自然就会乐于放宽，而且，最重要的是，在这一时刻，抵押债券的价值也就可以稳定下来了。要让我们的金融市场解冻，这是必要的条件。

　　与此同时，当前的抵押债务背负者可以重新进行沟通，寻求较低的利率，或者延迟付款的时间，这样他们就将得到帮助，保住自己的房屋。

　　当然，无论怎样，总归会有一些抵押住宅丧失赎回的权利，但是具体到这些情况，我们只能说这些人中的大多数从一开始就不该申请贷款。

　　(本文作者：Irwin Kellner)