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　　四合院以其厚重的文化底蕴和历史文物价值，吸引了更多投资者的目光。无论是发怀古幽思的成功人士，还是精于投资的商人，都对幽深胡同深处的一幢幢深宅大院情有独钟。

　　四合院的租售价格在不断攀升

　　从皇亲国戚的宅邸，到文化名人旧居，乃至老北京人悠远记忆中的“大杂院”，四合院承载了太多的历史积淀和悲欢离合，见证了时代的变迁和沿革。2009年，北京市颁布并实施了相关条例，进一步放宽了对四合院投资的限制。其后，四合院以其厚重的文化底蕴和历史文物价值，吸引了更多投资者的目光。无论是发怀古幽思的成功人士，还是精于投资的商人，都对幽深胡同深处的一幢幢深宅大院情有独钟。

　　四合院的投资价值

　　北京四合院以悠久历史和丰富文化内涵吸引着世界各地的游客，而其巨大升值空间则成了投资商人追逐的目标。2009年3月，北京一处面积7000平方米的四合院报出了4亿元的高价，让地产投资商再次把目光聚集在了古老的四合院上。

　　四合院其实并不是新近兴起的投资项目。早在2004年，北京就出台相关政策，取消了对四合院购买者的户籍限制，以此鼓励更多人投资四合院。从那时起，四合院交易量就开始出现增长。据统计，除了政府维修保护的四合院之外，北京每年至少有30～50套私人投资的四合院进行翻新和装修，以投入市场租售。

　　2009年，北京市颁布规定，鼓励单位和个人购买旧城历史文化街区房屋或院落，例如：对于北京旧城历史文化保护区的购房者，可享受减半征收契税的优惠政策。此规定的实施，进一步促进了北京的四合院房屋交易市场的繁荣。

　　四合院具有的历史性、稀缺性、文化性，甚至文物属性，都让北京老四合院无论是出售还是出租，都变得越来越炙手可热。现在一座占地300～500平方米的北京四合院，在经过翻建、精装修后，每月租金达3～4万元。如果出售的话，从四合院的交易成交价格上看，均价在2万元/平方米以上的四合院占成交量的2/3；从成交面积来看，300～400平方米的四合院是主流的成交类型。尤其是在当前四合院交易市场日益火热，市场需求较大而供应量极为有限的情况下，四合院的交易价格有逐年上涨的趋势。四合院平均价位最高的地段是什刹海地区，经私人翻建装修过以后，投资回报率可达200%～300%。

　　四合院具有的历史性、稀缺性、文化性，甚至文物属性，都让北京老四合院无论是出售还是出租，都变得越来越炙手可热。

　　挑选最具文化价值的四合院

　　尽管四合院的租售价格在不断攀升，但仍然有很多人认为，四合院的价值还远远没有完全发掘出来。四合院的稀缺性固然让人瞩目，但在有经验的投资人看来，四合院的真正价值是文化价值。与其说四合院是房地产交易品，不如说是收藏品更为贴切，文化价值这个特殊的附加属性使四合院的价格不能和普通地产同日而语。

　　那么什么样的四合院最具有文化价值呢？首先从地段来看，现在的北京东城、西城两区，明清两代为内城，是达官显贵的居住地。目前四合院售价最高的什刹海、南池子、南锣鼓巷等地区，就是明清时期的“贵族区”，这些地段的四合院雕梁画栋，贵气逼人，汇集了一时能工巧匠的精湛技艺，因此其价格也比其他地段高出许多。比如鼓楼附近即使是一套“品相”一般的院子，也要比崇文、宣武区最整齐的四合院更有文化价值。

　　而即使在在同一个地区，根据周围风物环境，如商业区和风景区的状况不同，价值也不尽相同。以什刹海为例，临湖或是临街的院子每平方米价格一般在5～8万元左右；而仅几百米远处的鼓楼西大街，这里四合院的价格就会落到3万元/平方米。

　　除了地段之外，院子的布局和风水也相当重要。四合院最好的朝向为坐北朝南，大门设在院子的东南角，整个布局以矩形或方形最佳，格局要规整，房屋无毁损或人为搭建。院内栽种的花木品种，以核桃树、枣树、石榴树等“吉木”为佳。

　　另外，四合院的建筑材料、装饰也需要鉴别。四合院的雕饰、彩绘最能体现民俗民风和历史文化，一座青砖灰瓦、木质出众、朱漆彩画的四合院自然价格自然会高出其他院子许多。

　　最后，还要看四合院的周边环境以及历史渊源。胡同要选择足够宽的地方，以便车辆出入。同时应远离公厕和高楼，这样才能保证清净和私密性。如果四合院曾是历史名人故居，那么院子升值潜力会大大增加。

　　四合院的主人们

　　如今，四合院里安逸生活的主角，已经不再是提笼架鸟的“老北京”，而是逐渐转变成开豪华跑车的新贵阶层，他们不惜重金买下年代久远的四合院，有些是为了体味老北京的文化历史，更多则是看准了四合院的商业投资价值。

　　购买四合院的一部分人士是那些小时候就住四合院的纯北京人，在积累了一定财富之后，这些有四合院情结的人会不惜重金购买。除了这些怀旧派之外，投资商是重要的买者，他们大部分尝试经营，比如开四合院精品酒店、画廊等，利用四合院的古风古貌提高商业价值，当然，还有很大比重的一部分会被用来交易。

　　长期在北京工作的商人也是四合院租售的主力军之一。为了能更好体验老北京生活，很多人不惜花费巨资购买并住进四合院，休憩会友。还有一些人更看四合院的投资价值。来自台湾的曾先生在2003年以每平米不到9000元的价格买下一座占地面积约为600平米的四合院，之后花费250万元进行装修。而现在这套院子市价翻了5倍之多。之后，曾先生就开始了他的四合院投资生涯。现在已经成功投资了6套四合院，每套院子的市场估价都已过千万。目前，这些院子全部处于满租状态，投资回报自然无比丰厚。

　　除此之外，文化艺术界名流也对四合院情有独钟，许多著名设计师和艺术家，尤其是建筑设计师，都喜欢住在四合院里。奥运会“大脚印”烟火总设计师蔡国强，就在北京买下一座胡同深处的古老四合院住了下来，许多艺术界人士和社会名流都在这里畅饮闲谈，无形中这个四合院成了他们忙里偷闲泡茶聊天的好地方。通过对四合院的重新设计和改造，蔡国强让这座原本默默无闻的小院成了当代文化艺术交流场所，大大提升了其文化价值，而其商业价值也不言而喻。

　　投资注意事项

　　购买一套四合院，办完所有手续可能需要三个月到一年的时间，其中最麻烦的是过户问题。四合院过户的手续繁琐，而且各个区政府规定不尽相同。

　　首先，北京市土地局与各城区土地局的职能是分开的，先在区土地局申报、测绘，获得认定书之后，要由市土地局审定土地出让金金额，这部分费用在每平米2000元左右，缴纳完成之后才能够签订土地出让合约。接着要再回到区土地局，办理剩下的程序才能获得最终的土地证。

　　同时，由于历史原因，很多四合院由曾经的家族式住宅变成了多户聚集的大杂院，多的时候一座四合院可以有20户居民，而且每户都是产权人，需要所有产权人都同意，四合院才有可能被出售或出租，否则只能陷入持久商谈之中，甚至功亏一篑。

　　还有一点需要注意，四合院地处旧城，可能会面临改建拆迁的危险。在购买之前需要明确该院所处地区的远景规划，以免得不偿失。因此，投资四合院，必须注意产权是否清晰，这是四合院上市交易的前提，另外需要了解该地区是不是重点保护地区，会不会受到拆迁的影响。

　　最后，关于四合院装修政府有专门规定，传统房屋上的雕饰、隔扇、砖瓦等材料，哪些可以拆哪些不可以，都需要验明正身后才能动工装修。四合院可用现代建筑手段修缮，加强舒适性和宜居性，但需保留房屋原有风貌，修缮后要达到外观整齐、色彩协调，屋面一般要呈灰色，而外墙则应以青砖色调为主。对列入保护范围的院落或其他重点房屋，要求更为严格，这一点在装修时应格外注意。

　　四合院无论交易还是装修都异常繁琐，然而正因为如此，一个手续齐全、产权明确、装修完善的四合院才格外吸引人，投资才能得到最高的回报。投资四合院不仅是投资房产，更是投资历史和文化，在闹市中独享这一片宁静而悠远的情怀，仍是让人挥之不去的情结。